新房五折售卖，楼市会跌成白菜价吗？

2023-08-30 04:08

*本文为「三联生活周刊」原创内容

文 | 谢九

最近，珠海市一家房企以半价售卖新盘，引发了市场高度关注。而更耐人寻味的是，珠海当地住建局回应表示，该项目采取的降价推盘做法是合理的市场行为，对于降价行为予以默许和认可。

众所周知，地方监管部门对于开发商的新房定价有严格限定，尤其是在当前楼市下行周期，很多地方政府都发布了限跌令，不允许开发商 “恶意降价”。今年5月份，江苏昆山市两个楼盘开发商降价，就被当地住建局通报处罚，理由是“擅自大幅度降价销售，扰乱了市场秩序，造成了社会不稳定因素”。昆山住建局还强调，当地房企要引以为戒，自觉维护房地产秩序，违规者将从严从重处理。

珠海某楼盘的半价售房事件被高度关注后，开发商表示传言被夸大，真实情况是部分特价房和最初的备案价降低了一半，并非全部房源都半价出售。但不管以怎样的口径来计算，大幅打折还是不争的事实。事实上，这次珠海半价卖新房的事件，更值得关注的焦点并不是开发商大幅降价，而是当地监管部门的态度——默许和认可了开发商的降价行为。

《卖房子的女人》剧照

从严禁恶意降价，到现在珠海住建部认为降价是合理的市场行为，体现出监管部门对于楼市的态度开始发生了重大转变。一旦越来越多的地方监管部门开始允许开发商自主降价，将给当前楼市带来影响深远的连锁反应。

事实上，不只是珠海，最近已经有越来越多的地方政府对新房定价的态度出现松动，有些地方表示，支持房企开展团购活动，团购优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围。这其实已经相当于给新房的限跌令松绑。

最近，《中国房地产报》发表文章《房地产金融风险加剧期待调整优化政策尽快落地》，专门提到“应当给予开发商更大的自主定价权，允许开发商以降价促销的方式展开自救，以尽快回笼资金。”作为住建部的主管媒体，《中国房地产报》的文章，也在一定程度上被视为房地产政策的风向标。

在此之前，由于监管部门不允许开发商自主降价，所以，楼市在一定程度上处于僵局状态，因为价格没有降到位，最直接的影响就是成交量剧烈萎缩。2022年，全国商品房销售面积下降了24%，创下7年新低；在去年的低基数上，今年上半年的销售面积继续下跌了5%。

《爱很美味》剧照

对于开发商而言，成交量快速下跌，就意味着房子卖不出去，而国内开发商都是高杠杆高负债，必须通过快速运转维持资金链安全，房子卖不出去，资金无法快速回笼，就意味着生命线被斩断。所以，大量的开发商开始陆续曝雷，不只是高负债的恒大，就连被视为模范生的碧桂园，也出现了资金链断裂的危机。不只是民企房地产，危机也开始向国企蔓延，最近，远洋集团也无法及时支付债券利息。从民企到国企，房企的资金链危机全面升级。

更糟糕的是，开发商不能及时降价卖房，导致房子库存量越来越高，在高库存压力之下，房子只会变得越来越难卖，陷入无法摆脱的恶性循环之中。如果以商品房待售面积这个指标来观察国内楼市的库存，可以看出最近几年楼市库存上升的速度之快。2020年末，全国商品房待售面积为4.9亿平方米，按照最新数据，今年7月末的商品房待售面积已经接近6.5亿平方米，和2年多前相比，楼市库存上升超过30%。由于楼市销量还在持续下滑，以当前的去化速度，楼市的库存水平还会大幅上升，开发商如果不大幅降价，很难快速回笼资金。

《温暖的甜蜜的》剧照

对于监管部门而言，如果继续限制开发商降价回收资金，那么资金危机会迅速蔓延升级，不仅是民营房企，甚至很多国企也难以幸免于难。随着越来越多的开发商暴雷，最终导致的大量烂尾楼危机，以及银行的坏账危机，监管部门也难以兜底救助，付出的代价会更加惨重。所以，为了避免开发商的资金链危机继续升级，惟一的出路就是放开房企的自救通道，允许开发商自主降价售楼。

可以参照的案例是，今年8月份，李嘉诚在香港7折卖楼，在低迷的香港楼市引发疯狂追捧，首期发售的626套住房，获得3.8万个认购，超额认购近60倍，成为香港有史以来最受追捧的新盘。不缺钱的李嘉诚都在降价回笼资金，而频频违约的内地开发商已经弹尽粮绝，却还是无法展开自救。谁能活得更久，也就一目了然了。

随着越来越多的开发商陷入困境，也开始倒逼监管层不得不放开降价的禁令。这一次珠海新盘半价出售只是一个开始，未来会有越来越多的新盘打折入市，这将给楼市带来新一轮连锁反应，使得楼市价格加速向真实价值回归。

《都挺好》剧照

过去在监管部门的限跌令之下，开发商无法按照市场的供求关系来定价，楼市的价格其实并不是完全真实的价值体现。无论是新房还是二手房，房价都在一定程度上被人为操纵。首先从新盘来看，开发商的定价要接受监管部门的指导，无法随意定价，所以，新房的价格偏离市场程度最高；而从二手房来看，表面上看由业主自主定价，相对而言市场化程度较高，但其实二手房的定价也会参照新房，所以，在新房无法市场定价的背景下，二手房的定价也难以完全市场化。

如果将来监管层解除新房降价的禁令，将新房的定价权交给开发商，开发商可以按照市场供求关系来定价，尤其是那些资金压力很大的开发商，会以较大的折扣力度来测试市场的真实购买力，虚高的房价就可以迅速挤去泡沫，体现出真实的价值。而对二手房而言，随着新房越来越便宜，二手房的定价参照也会随之调整，否则，市场的购买力就会流向更便宜的新盘。