终于！通胀缓解征兆逐步浮现，跌疯的澳洲房市，最早于明年回暖！通胀与房产投资的相爱相杀

房价是如何影响通胀的？

首先，通胀衡量的是消费者价格指数(CPI)的变化，它反映的是家庭消费的相同数量的商品和服务的成本变化，特指在不同行业部门发生的交易。

但已经建成的二手房交易由于同是发生在“家庭部门”内的交易，所以二手房价格的变化并没有被计入通货膨胀数据中。

另外，土地不属于消费商品，而属于资产，因此土地买卖活动也不被计入通货膨胀。

从1998年开始，抵押贷款利息也被排除在通胀之外，部分原因是由于澳大利亚央行在90年代初开始设定利率，以控制通胀。如果继续衡量利率成本，将很难理解货币政策对经济的影响。

反之，自住新房价格(减去土地价值)会用于通货膨胀的计算，以及租金的变化、与物业有关的其它费用，如：账单、物业维修费、保养和翻新费等。

在CPI中，住房在商品和服务消费价格指数中占比最大，约为23%，其中新房占8.7%，租金占6.2%。表明了家庭在住房成本上的支出占比很大。通货膨胀在很大程度上受到租金、新住宅价格，以及水电气费等变化的影响。

2022年6月，CPI住房开支的年度变化为9.0%。这是CPI组成部分的第二大涨幅，仅次于13%的运输成本涨幅。

新建住宅成本的年度增幅

在2022年6月季度，新建住房成本的年度增幅为20.3%。这一数据远高于3.9%的连续平均值，突显出住房建筑业的极端状况。主要原因是供应链中断，建筑材料供应受到限制，加上疫情期间推出的各种建筑激励措施导致需求突然激增。同时，房租也同比上涨1.6%。

综上所述，在过去的两年里，新房价格和租金的攀升趋势导致了更高的通胀。同样，高通胀环境也会影响房地产市场。

通胀如何影响房地产市场?

通货膨胀会直接或间接地影响房地产市场，其中包括：贷款总额贬值、房产价值贬值等，这些影响是“好”还是“坏”，主要取决于推动通胀的因素。

2022年通胀的一个关键特征是，在难以削减的支出中价格上涨尤为剧烈，称作“非自由支配支出”包括燃料、住房和食品等。澳大利亚统计局报告称，2022年6月非自由支配支出的年度通胀几乎是自由支配支出的两倍。

非自由支配支出 vs 自由支配支出的通胀水平

这意味着抵押贷款持有人的家庭预算可能会更加拮据，尤其是在高负债水平上，澳大利亚中央银行为了抑制通胀现金利率，预计于今年晚些时候现金利率将上调至 2.6%的峰值。

西太平洋银行(Westpac)首席经济学家Bill Evans表示，央行将在10月会议前把加息步伐放缓至0.25个百分点，但在2月前不会缓解每月加息的压力届时现金利率将为3.35％。现金利率上升会大幅增加抵押贷款成本。

随着利率上升和经济活动放缓，贷款购房需求会变低，这又将减缓住房市场的价格。而这种减缓趋势会更大程度地显示在二手房市场上，二手房则会与新房的价格拉开更大差距。本地买家对新房的购买需求也将减缓，而新房将更多的转向为海外市场。

由于房屋价值和现金利率之间的密切关系，在考虑住房市场前景时，通货膨胀成为一个关键的观察指标。

一旦澳大利亚央行有迹象表明通货膨胀被控制在2-3%之间，他们将相应地调整现金利率设置。

房价回升需要多长时间?

房价回升主要还是关乎通胀的水平，预计2022年通货膨胀仍将保持在高位，国内和国际多种因素对价格构成上涨压力。

澳大利亚联储将对整体通胀的峰值预测为7.75%，核心通胀率预计在今年年底达到6%，到2024年底逐渐下降到3%的目标区间上限。

然而，有初步迹象显示，经济中的供求压力有所缓解。

随着油价下跌和供应链压力缓解，澳洲通胀可能会在明年晚些时候回落。在美国，由于库存积压，零售商正在降低一些商品的成本，全球大宗商品价格也开始回落。货币市场显示，现金利率的峰值低于几个月前的最初预期，CBA暗示，澳洲央行最早可能在明年就会下调现金利率。

经济学家预计，一些主要的全球通胀压力将是暂时的，到2023年第四季度左右，本地整体通胀率将处于低位或负值。

Outlook Economics的唐斯(Peter Downes)表示，明年通胀压力有望缓解，这意味着澳储行不应将现金利率上调太多。

财相查尔默斯(Jim Chalmers)和澳储行行长罗伊(Philip Lowe)也表示，通胀率将在今年晚些时候飙升至7%以上，但预计明年通胀将有所缓解。

汇丰澳洲首席经济学家布洛克斯汉姆（Paul Bloxham）则表示，如果油价下跌，明年晚些时候整体季度通胀可能转为负值，但澳洲央行衡量基础通胀的更重要指标仍将坚挺。

那么，如果这些缓解通胀的趋势开始在更广泛的范围内显现，它可能预示着房价趋势最早会在2023年发生转机。

Source：CoreLogic，ABS

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