上海规划馆里，藏着几个关于房价的秘密

快速了解一个城市最好的方式是去看它的规划馆

在互联网上，有许许多多关于上海规划的内容，有关于城市的也有核心板块的

而上海城市规划馆，记录的则是更加详实完整的有关这座城市规划的演变过程

上海城市规划展示馆电子沙盘

最近位于人民广场的上海城市规划展示馆，经过一年多的更新改造对外开放了

我也第一次完完整整将整个规划馆从头到尾逛了个遍

挖出一些我们未曾见过的关于上海城市规划的秘密

而因为房价是一个城市地段价值的极致呈现

所以其实很多规划背后的逻辑和秘密，同样也是关于房价的

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首先，上海城市总体规划有六次演变

相信大家都知道上海有一个总体规划就是“上海2035”（《上海市城市总体规划（2017-2035年）》）

具体规划上海发布上都有公布，这里就不过多赘述了

其实，在这一最新规划之前，上海曾经出台过5个版本。历年来每一次的总体规划都有不同调整和差异

来源：上海发布

进入场馆之后，在1F序厅有一整面展示墙，专门用来向大家展示上海历版城市总体规划

上海发展至今，总体城市规划经历了6次演变：

第一次在1931年，这是历史上上海第一个综合性都市发展总体规划，接着每隔十五年左右就会再更新一版

整体看上去，上海的规划范围在不断扩大，这个城市也被“填”的越来越满，越来越丰富多样

仔细看，会发现上海总体规划有一些细致入微的变化

第一个，可以看到版图颜色在“变绿”

最明显的就是1986年版和2035年两个版本，由褐色变成绿色，褐色表示工业区，绿色表示绿化、生态区

1986年以工业用地为主，特别是沿着黄浦两岸的地方，北面的杨浦占的色块相对比较多

因为那时候上海是全国最重要的工业基地，沿江大部分用地都是各种厂区，很少有规划住宅用地

但工业带来经济发展的同时也产生了污染，因此产业面临转型。能看到在2035规划里绿色色块变多了

这时候更注重环境和生态，这个城市也越来越宜居，除了绿地，还打造了很多公共服务区

还有就是上海郊区的变化

1959年规划里上海还都是大片的空地，当时提出了一个“卫星城”的概念，即闵行、吴泾、安亭、松江、嘉定5个卫星城

并将原本属于江苏东南部的10个县划入了上海，现在上海的松江、川沙、南汇、奉贤、金山、青浦、崇明就是那时候出现的

1999-2020年，上海开始走国际大都市路线，在十四五期间提出重点发展“一城九镇”

那时候还没有五大新城和临港，直到“上海2035”总体规划出台

上海这座大都市，在一次次规划蓝图里，真正在引导城市每一个阶段的发展

不是纸上谈兵，也不是说说而已，而是在持续不断的推动整个城市向前

02 

这个城市最小的肌理单位是小马路

每个城市的道路都蕴含着这座城市的发展脉络，上海有永不拓宽的64条小马路

很多人也都打卡过武康路、安福路、愚园路...这些最有腔调的网红小马路

这64条小马路都在哪里呢

它们主要分布在上海的几个区市内，徐汇21条、黄浦15条、虹口5条、静安1条、长宁2条，另外还有20条跨区

小马路比较特殊，集中在上海各区的9个历史风貌区里，最多的就是徐汇区的衡复文化风貌区，几乎占了50%

因为这里的复兴中路-复兴西路比较特殊，小马路并没有多长，只有几百米左右的距离

但路上的环境很幽静，梧桐树下的建筑多是石库门式的老房子，还留存不少带院子的老洋房

之所以保护小马路，既是展示上海城市脉络，最重要的是之后不会为了拓宽道路而拆掉被保护的历史建筑

一直以来这64条小马路都被“原汁原味”地保护着

因为有了这64条小马路，沿路的梧桐、老洋房也营造出了上海独特的风景，形成了上海最有魅力的景观之一

也是其他城市所复制不了的

因为这些小马路和大马路是完全不一样的，它不只是用来通车，而是作为一个城市文化的符号，展示着上海最迷人、最有魅力的一面

上海毛细血管式的道路网络

上海的道路越来越多，也更加密集，形成了毛细血管式的道路网络

当上海不断在完善城市道路的同时，有一个很重要的规划就是：行政区的管理

在年轮一样的转盘上展示着历年来上海城市肌理的变化

我们都知道现在上海有16个区，其实也经历了几个关键的节点

第一个节点就是1992年，上海设立浦东新区

上海进入浦东开发之后，先后撤县设区，以前的闸北和卢湾也分别合并到静安和黄浦区内管制，整个城市的能级也随之提高

整个规划发展过程中，上海的城市肌理在慢慢随之改变

03

黄浦江真正核心的滨江段是哪几个

“一江一河”是上海最重要的一个城市建设理念和规划，一江指的就是黄浦江

关于黄浦江两岸的建设和发展，在规划馆里也细致地呈现了出来

黄浦滨江是上海最重要的标志之一，也一直在开发建设，但核心段到底在哪里

在规划馆也给出了答案，分别是

外滩、北外滩、陆家嘴、世博、前滩、徐汇滨江

目前上海最贵的滨江二手房无疑集中在了这六个板块

第一档，外滩和陆家嘴，板块二手均价10-12w/平，标杆二手楼盘成交价已经突破20w/平

无论是板块均价，还是今年豪宅的二手成交价，这六个板块都算得上是上海顶尖地段才能有的房价

也说明了，在上海无论规划如何变化发展，黄浦江永远是地段核心，无法复制

但， 各滨江板块也经历了不同的发展轨迹和路径

比如，外滩陆家嘴本身发展比较早，土地已经处于饱和状态，外滩主要为上海历史建筑群，陆家嘴主要都是金融贸易

因此，这两个板块很难再有住宅开发，也因此每一块地都很稀缺和珍惜

徐汇滨江更偏向于公共空间的打造，滨江绿地、滑板公园等区域都是对外开放给人们来放松的

前滩则被誉为“第二个陆家嘴”，未来这片滨江的定位也将朝着陆家嘴的模式发展

自1843年上海开埠以来，黄浦江的变化非常大。从一个承担航运功能的对外口岸，蜕变为如今的模样

可以说，上海的城市发展离不开黄浦江沿岸的建设

曾经上海为了工业发展让步，滨江两岸往往被航运和工业厂区所占据，随着两岸的开发建设，越来越多的空间还给了居住在这里的人

对生活在这个城市的每一个人来说，有更有温度而美好的生活体验。同时，这也体现了上海城市治理和精细化管理的水平

这六个滨江板块，最值得期待的，就是世博和北外滩了

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在核心六个滨江板块中，有两个被重点放大

整个规划馆内，滨江段只看到两个板块的沙盘图，世博和北外滩

因此它们也被认定为，上海接下来最有潜力的两个滨江板块

目前两个滨江板块的在售新盘价格，北外滩约12W/平、世博约14W/平

浦东世博和北外滩这两个板块正在大规模规划和建设

北外滩规划有一个480m新地标，去年地块已经成功出让，未来建成之后将成为新一任的“浦西第一高”建筑

此外，围绕白玉兰广场和新地标，还将打造两组地标建筑（高度分别在300-380米、180-250米两个层次）

为了打造“黄金三角”微笑天际曲线的格局，可以看到虹口北外滩的位置比较特殊

它正好和外滩、陆家嘴形成一个“微笑”的曲线，北外滩需要一定高度和完整的形态，来完善“黄金三角”的整体格局

“黄金三角”凹凸关系图

有了新的地标建筑，在北外滩可以从多角度呈现优美天际景观

北外滩住宅总规划219万平方米，其中保留以及在建166万平方米，规划53万平方米。规划范围内的住宅总套数约为2.5万套

这在滨江这么稀缺的地段，有供应住宅是一件很难得的事情，未来这里也将会有稀缺的滨江豪宅涌入市场

如果说北外滩是以居住为主，那从沙盘看来，世博滨江则更注重生态

随着城市的发展，上海也更注重打造生态之城，浦东世博则规划了一个很大的城市绿肺，世博文化公园

规划面积达到200公顷，建成之后将成为上海市区最大的公园，将超过目前140公顷的世纪公园

世博文化公园鸟瞰图

世博文化公园的理念是共享开放的，这里不仅是上海生态自然永续的大公园，也是人们一起共享的大公园

它充分利用世博遗存，依托大歌剧院和文化公园建设打造成文化高地，为这个城市的人提供舒服的空间，可以慢下来享受生活

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我逛一天规划馆

真的就像挖宝藏一样，挖到了很多关于上海城市规划的秘密，和大概判定上海各板块地段价值的极限，也是房价上限

这个城市的规划并不是说说而已，是真的能够看到它的建设成果

就像滨江两岸，你很难想象的到原本的工业区，一步步转型、改建变成了如今聚集产业、文化和地标建筑，同时又是拥有美好生活的滨江

而这些规划也将不再是秘密，它们会影响上海很多年，引导上海这个国际化大都市，不断向前

以上为正文，来自微笑向暖