教训：自己家的房产土地被邻居占用，打官司反而败诉，损失了价值125,000 美元的财产

一名特拉华男子最近在试图出售他家族两代人拥有的部分财产时发现，他的邻居已经控制了这块土地，并且在邻居声称占屋者权利后他失去了所有权。
2021 年，伯顿·班克斯 (Burton Banks) 试图出售他父亲在特拉华州海景附近留给他的部分房产，但发现他的邻居梅丽莎·施罗克 (Melissa Schrock) 在部分房产上竖起了一个山羊圈，并使用了大约三分之二 据特拉华在线报道，几十年来一英亩的财产。班克斯将声称占屋者权利的施罗克告上法庭，法官裁定他败诉。
法官确定班克斯在过去 20 年里并不是该物业的主要居民，只是偶尔从他在亚特兰大的住所访问过，根据特拉华州的逆权占有法，施罗克在 20 年后对该物业拥有所有权。
“这可能会令人震惊，因为大多数人都不知道，”威德恩大学法学教授塞雷娜威廉姆斯告诉媒体关于该州擅自占地者的权利。
由于这两处房产在过去 20 年的大部分时间里都归个人所有，他们都已故，伯顿的父亲和施罗克的母亲，这一事实使案件变得更加复杂。 施罗克的母亲在伯顿的父亲去世前也得到了这块土地，并在她去世后将其传给了施罗克。“从我小时候起，它就一直是我的后院，”施罗克在她的反诉中辩称。
2 月，高等法院法官 Craig Karsnitz 裁定 Schrock 已满足 20 年的职业要求，而 Burton 没有，因此 Burton 被迫将房产所有权交给 Schrock。伯顿损失的财产价值估计为 125,000 美元。
“我负担不起上诉，”伯顿说。 “但（我）希望我至少可以警告其他人。”

法律不会保护公理的，他只会助纣为虐？

早就说了，美国法律 公平 都是糊的纸，雨水一冲，就发现美国法律荒唐 可笑 落后 愚昧 和只为有钱人服务

回复 1楼iamamrman的帖子
Adverse possession的又一案例

我知道的一个在城市地区翻屋炒房连战连捷牛皮哄哄的老大姐，就是在隔壁州的乡下吃了大败仗
看中了一处农舍买下来，难得会去一次
然后这处房屋就被人私自占领了，本以为借助公权力驱赶入侵者就行，但实际操作起来就是赶不走
更诡异的是，她最后发现当地什么人互相都是亲戚朋友，她处处碰壁
以至于最后她出现在那个地方，就会被警察用各种理由逮到路边罚款

早就说了，美国法律 公平 都是糊的纸，雨水一冲，就发现美国法律荒唐 可笑 落后 愚昧 和只为有钱人服务
springwaterhot 发表于 2023-03-11 10:48

这两家哪家有钱还不好说

我知道的一个在城市地区翻屋炒房连战连捷牛皮哄哄的老大姐，就是在隔壁州的乡下吃了大败仗
看中了一处农舍买下来，难得会去一次
然后这处房屋就被人私自占领了，本以为借助公权力驱赶入侵者就行，但实际操作起来就是赶不走
更诡异的是，她最后发现当地什么人互相都是亲戚朋友，她处处碰壁
以至于最后她出现在那个地方，就会被警察用各种理由逮到路边罚款
mtwash 发表于 2023-03-11 11:02

这是哪个地方？应该广而告之，avoid去那儿。culture这个东西，是暗箭，防不胜防的

这是哪个地方？应该广而告之，avoid去那儿。culture这个东西，是暗箭，防不胜防的
joanna123 发表于 2023-03-11 11:13

美国小地方都这样，遇到危险打911来的人都会是罪犯的叔叔舅舅。所以美国人都知道不能去那种地方。

国内也经常有报道，在农村租赁土地搞种植的被村民开车去偷菜。穷山恶水出刁民，哪儿都有

这是哪个地方？应该广而告之，avoid去那儿。culture这个东西，是暗箭，防不胜防的
joanna123 发表于 2023-03-11 11:13

宾州中部
听她描述当时的各种诡异事情，真感觉像电影Eden Lake一样
或者说更直观的，中国以前那种乡村，外地警察来解救乡村里被贩卖的儿童妇女，结果全村男女老少拿着锄头扁担出来围堵攻击警察

早就说了，美国法律 公平 都是糊的纸，雨水一冲，就发现美国法律荒唐 可笑 落后 愚昧 和只为有钱人服务
springwaterhot 发表于 2023-03-11 10:48

纯属胡言。这边执行法律比墙国强得多。“squatter’s rights” 该项法律在西方都一样，20年为期限，如果你的屋子被流浪汉占据20年，或你的后院一块面积被邻居占据20年，该财产归流浪汉或邻居所有。有Property的人多数都知道这项法律。这边法律不是墙国的儿戏。

我记得纽约有个法律 如果有人住你家超过三十天 就不能赶了 要通过法律驱赶，

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这种故事听到过几次了。如果你二十年都没有去管这片土地，对方二十年在这土地上生活，也是一代人了，按美国法律，就是人家的了。

美国小地方都这样，遇到危险打911来的人都会是罪犯的叔叔舅舅。所以美国人都知道不能去那种地方。
wacxg 发表于 2023-03-11 11:20

西城梦魇讲的感觉这种地方

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其实法律没有不公平。这都是法律白纸黑字写的。如果你不使用，别人连续使用去年或者多少年以上，你也不提出异议，那么房产归使用者所有。我估计就是这个案例就是因为这条法律。类似于squatter law. 这里不讨论法律是否合理。法律是人民选举的政府通过的。你我不赞同的法律一样有效。

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我记得是五年

挺好的，防止圈地
那块地邻居经营维护，这么多年让这块地有价值，比不管的所谓主人好多了

我知道的一个在城市地区翻屋炒房连战连捷牛皮哄哄的老大姐，就是在隔壁州的乡下吃了大败仗
看中了一处农舍买下来，难得会去一次
然后这处房屋就被人私自占领了，本以为借助公权力驱赶入侵者就行，但实际操作起来就是赶不走
更诡异的是，她最后发现当地什么人互相都是亲戚朋友，她处处碰壁
以至于最后她出现在那个地方，就会被警察用各种理由逮到路边罚款
mtwash 发表于 2023-03-11 11:02

大姐捞过界了
教训

一名特拉华男子最近在试图出售他家族两代人拥有的部分财产时发现，他的邻居已经控制了这块土地，并且在邻居声称占屋者权利后他失去了所有权。
2021 年，伯顿·班克斯 (Burton Banks) 试图出售他父亲在特拉华州海景附近留给他的部分房产，但发现他的邻居梅丽莎·施罗克 (Melissa Schrock) 在部分房产上竖起了一个山羊圈，并使用了大约三分之二 据特拉华在线报道，几十年来一英亩的财产。班克斯将声称占屋者权利的施罗克告上法庭，法官裁定他败诉。
法官确定班克斯在过去 20 年里并不是该物业的主要居民，只是偶尔从他在亚特兰大的住所访问过，根据特拉华州的逆权占有法，施罗克在 20 年后对该物业拥有所有权。
“这可能会令人震惊，因为大多数人都不知道，”威德恩大学法学教授塞雷娜威廉姆斯告诉媒体关于该州擅自占地者的权利。
由于这两处房产在过去 20 年的大部分时间里都归个人所有，他们都已故，伯顿的父亲和施罗克的母亲，这一事实使案件变得更加复杂。 施罗克的母亲在伯顿的父亲去世前也得到了这块土地，并在她去世后将其传给了施罗克。“从我小时候起，它就一直是我的后院，”施罗克在她的反诉中辩称。
2 月，高等法院法官 Craig Karsnitz 裁定 Schrock 已满足 20 年的职业要求，而 Burton 没有，因此 Burton 被迫将房产所有权交给 Schrock。伯顿损失的财产价值估计为 125,000 美元。
“我负担不起上诉，”伯顿说。 “但（我）希望我至少可以警告其他人。”
iamamrman 发表于 2023-03-11 10:08

缺少一个关键信息：这段时间谁交的property tax？ 如果是班克斯交的税，邻居占了也可以要回来。 如果是邻居交的税，那就要不回来了。只能说活该，谁让你这么多年不交税的
update：查了一下，加州的adverse possession要求交税，特拉华州不需要。但加州期限是侵占5年以上，特拉华州是侵占20年。班克斯20年都没去过他那块地看看？也是活该

这叫adverse possession，一直就是这样的法律，而且基本全美都是这样，没什么城乡差别

纯属胡言。这边执行法律比墙国强得多。“squatter’s rights” 该项法律在西方都一样，20年为期限，如果你的屋子被流浪汉占据20年，或你的后院一块面积被邻居占据20年，该财产归流浪汉或邻居所有。有Property的人多数都知道这项法律。这边法律不是墙国的儿戏。
minren 发表于 2023-03-11 11:39

人家说的是这法律本身是不是公平，您扯这边法律执行的如何，扯这法律大家是不是知道？
是一回事么？
这法律可能公平，可能不公平，但您的逻辑是实实在在的混乱。。。想反驳别人，没问题。但您自个儿逻辑不通，这么跳出来就是自曝其短而已。

纯属胡言。这边执行法律比墙国强得多。“squatter’s rights” 该项法律在西方都一样，20年为期限，如果你的屋子被流浪汉占据20年，或你的后院一块面积被邻居占据20年，该财产归流浪汉或邻居所有。有Property的人多数都知道这项法律。这边法律不是墙国的儿戏。
minren 发表于 2023-03-11 11:39

在这二十年内，需要原物主没有提异议，没有进行驱赶。 同时这物业税由流浪汉或者邻居教
而且这二十年必须是持续不断的，中间有间隔时间就得重新算起

adverse possesion, 这个法律的本意是为了让土地不荒芜，有人照料利用。

这个，怎么说呢，当年上课听老师说的时候我就想着去哪找块空地圈起来，20年后就是俺滴啦，因为懒一直没行动。

纯属胡言。这边执行法律比墙国强得多。“squatter’s rights” 该项法律在西方都一样，20年为期限，如果你的屋子被流浪汉占据20年，或你的后院一块面积被邻居占据20年，该财产归流浪汉或邻居所有。有Property的人多数都知道这项法律。这边法律不是墙国的儿戏。
minren 发表于 2023-03-11 11:39

丛林法则 强盗逻辑 堂而皇之 成为法律

adverse possesion, 这个法律的本意是为了让土地不荒芜，有人照料利用。
joy_joyjoy 发表于 2023-03-11 13:24

又是几百年前的裹脚布法律 早都不适应时代了 也不废除或修改

唉,当年来美国时下飞机就去圈块儿地,现在也是大地主了. 白白浪费了在"鸟不拉屎的地方"生活的那几年.

这个法律挺好的
国内黑社会需要杀人，米国黑社会就可以“合法”侵占，不再需要流血了

中国也有这种情况呀。过去农民垦荒种植多少年以后，那块地就是他的了。我们那里有一阵子规定是9年后就是农民的了。过去好多房子都是谁住那里就是谁的了。因为中国的房屋买卖和产权的正规化还没有多少年，所以在中国的情况是如果你有块地方几十年不管的话，那很可能在过去某一年国家要求登记房产证的时候住在那里的人就去办了，你现在发现了的话连房产证都不是你的了，所以连发生法律纠纷的机会都没有。

国内有句话叫久占为业，跟这个法律差不多。

这个对于Property owners来说都属于常识了吧

adverse possession.生效的时间各州不一样，有的不需要20年。但先决条件是占有方必须一开始就是有意占据而且需要明白表示意图的。
我上个房子是在高尔夫球场旁边，上一个房主就在建房子搞landscape的时候把高尔夫球场的一块挨着的荒地占了，一大半的地方还铺上了草坪和灌溉系统。这就满足了有意占据和明白表示意图的条件。我接收的时候已经13年多了，开始还不知道，后来做survey的时候才知道，问了律师，律师说就是adverse posession。 我还去跟高尔夫场的头面谈过一次，对方也无没有跟进。估计是球场地很大，犯不着为这么快边角地兴师动众

早就说了，美国法律 公平 都是糊的纸，雨水一冲，就发现美国法律荒唐 可笑 落后 愚昧 和只为有钱人服务
springwaterhot 发表于 2023-03-11 10:48

这个法律就是给美国早期的殖民者抢别人土地用的， 对印第安人那里有公平

回复 3楼springwaterhot的帖子
其实法律没有不公平。这都是法律白纸黑字写的。如果你不使用，别人连续使用去年或者多少年以上，你也不提出异议，那么房产归使用者所有。我估计就是这个案例就是因为这条法律。类似于squatter law. 这里不讨论法律是否合理。法律是人民选举的政府通过的。你我不赞同的法律一样有效。
stud 发表于 2023-03-11 12:26

那长期租客租到20年房子也归别人了吗

那长期租客租到20年房子也归别人了吗
chinadrachen 发表于 2023-03-11 16:12

要满足条件的。长租客按月付房租，没有占据房子的意图。必须要先公开宣示意图占据，有占据的行动，而且还的为此付所有的政府那里需要交的税。不是那么简单的

这个官司打不赢预料之中。 美国法律大多数时候的确是为有钱有势人服务的

这叫adverse possession，一直就是这样的法律，而且基本全美都是这样，没什么城乡差别
PositivelyNaked 发表于 2023-03-11 12:42

嗯对，其实也是有逻辑的，你这么多年不用证明没需要就给有需要的人用，倒是可以防止土地大量兼并

回复 35楼truebaren的帖子
如果邻居种的树作为fence到了自家地里面 那是不是要求对方拆掉呢

人家说的是这法律本身是不是公平，您扯这边法律执行的如何，扯这法律大家是不是知道？
是一回事么？
这法律可能公平，可能不公平，但您的逻辑是实实在在的混乱。。。想反驳别人，没问题。但您自个儿逻辑不通，这么跳出来就是自曝其短而已。

VMC 发表于 2023-03-11 12:47

这法律是有其合理性的，不了解还是谨慎发言吧

宾州中部
听她描述当时的各种诡异事情，真感觉像电影Eden Lake一样
或者说更直观的，中国以前那种乡村，外地警察来解救乡村里被贩卖的儿童妇女，结果全村男女老少拿着锄头扁担出来围堵攻击警察
mtwash 发表于 2023-03-11 11:33

为什么去那种地方炒地皮

这个对于Property owners来说都属于常识了吧
transient 发表于 2023-03-11 14:28

对于学过商业法的人来这是基本常识。
大惊小怪真是没见识。。。

回复 3楼springwaterhot的帖子
是不是纸糊的不知道。至少美国总统不敢改宪法，搞终生制。

adverse possession.生效的时间各州不一样，有的不需要20年。但先决条件是占有方必须一开始就是有意占据而且需要明白表示意图的。
我上个房子是在高尔夫球场旁边，上一个房主就在建房子搞landscape的时候把高尔夫球场的一块挨着的荒地占了，一大半的地方还铺上了草坪和灌溉系统。这就满足了有意占据和明白表示意图的条件。我接收的时候已经13年多了，开始还不知道，后来做survey的时候才知道，问了律师，律师说就是adverse posession。 我还去跟高尔夫场的头面谈过一次，对方也无没有跟进。估计是球场地很大，犯不着为这么快边角地兴师动众
truebaren 发表于 2023-03-11 16:03

请问你把这块地，加到你的survey上了吗？

一名特拉华男子最近在试图出售他家族两代人拥有的部分财产时发现，他的邻居已经控制了这块土地，并且在邻居声称占屋者权利后他失去了所有权。
2021 年，伯顿·班克斯 (Burton Banks) 试图出售他父亲在特拉华州海景附近留给他的部分房产，但发现他的邻居梅丽莎·施罗克 (Melissa Schrock) 在部分房产上竖起了一个山羊圈，并使用了大约三分之二 据特拉华在线报道，几十年来一英亩的财产。班克斯将声称占屋者权利的施罗克告上法庭，法官裁定他败诉。
法官确定班克斯在过去 20 年里并不是该物业的主要居民，只是偶尔从他在亚特兰大的住所访问过，根据特拉华州的逆权占有法，施罗克在 20 年后对该物业拥有所有权。
“这可能会令人震惊，因为大多数人都不知道，”威德恩大学法学教授塞雷娜威廉姆斯告诉媒体关于该州擅自占地者的权利。
由于这两处房产在过去 20 年的大部分时间里都归个人所有，他们都已故，伯顿的父亲和施罗克的母亲，这一事实使案件变得更加复杂。 施罗克的母亲在伯顿的父亲去世前也得到了这块土地，并在她去世后将其传给了施罗克。“从我小时候起，它就一直是我的后院，”施罗克在她的反诉中辩称。
2 月，高等法院法官 Craig Karsnitz 裁定 Schrock 已满足 20 年的职业要求，而 Burton 没有，因此 Burton 被迫将房产所有权交给 Schrock。伯顿损失的财产价值估计为 125,000 美元。
“我负担不起上诉，”伯顿说。 “但（我）希望我至少可以警告其他人。”
iamamrman 发表于 2023-03-11 10:08

标题有些哗众取宠。 具体，看看案情的内容不就清楚了。
“施罗克的母亲在伯顿的父亲去世前也得到了这块土地，并在她去世后将其传给了施罗克。”
谁有survey，这块地就是谁的。
你们都只看标题，不看内容吗？

回复 43楼gooog的帖子
这需要去county办理更改， 改了还要多交税，没有必要，到了一定年限，这就是这个房子的一部分了，谁都要不走，只要保持那个草坪和灌溉系统就行了

标题有些哗众取宠。 具体，看看案情的内容不就清楚了。
“施罗克的母亲在伯顿的父亲去世前也得到了这块土地，并在她去世后将其传给了施罗克。”
谁有survey，这块地就是谁的。
你们都只看标题，不看内容吗？

gooog 发表于 2023-03-11 21:25

survey 没有那么有用，对方用了几十年，你都没有去抗议采取行动，即使有survey, county也会根据法庭判决进行更改，

纯属胡言。这边执行法律比墙国强得多。“squatter’s rights” 该项法律在西方都一样，20年为期限，如果你的屋子被流浪汉占据20年，或你的后院一块面积被邻居占据20年，该财产归流浪汉或邻居所有。有Property的人多数都知道这项法律。这边法律不是墙国的儿戏。
minren 发表于 2023-03-11 11:39

为什么会有这样的法律呢？

这法律是有其合理性的，不了解还是谨慎发言吧
patrickcp 发表于 2023-03-11 19:47

曾经合理过，地大人少。现在邻里纠纷还用百年前法律，挺可笑的。

我知道的一个在城市地区翻屋炒房连战连捷牛皮哄哄的老大姐，就是在隔壁州的乡下吃了大败仗
看中了一处农舍买下来，难得会去一次
然后这处房屋就被人私自占领了，本以为借助公权力驱赶入侵者就行，但实际操作起来就是赶不走
更诡异的是，她最后发现当地什么人互相都是亲戚朋友，她处处碰壁
以至于最后她出现在那个地方，就会被警察用各种理由逮到路边罚款
mtwash 发表于 2023-03-11 11:02

嘿。这个故事我也听到过

我们刚买房的时候， 邻居主动说因为两家的边界不是直线，有个拐角，按这个边界割草不好看，要帮我家的一小部分三角形的地一起割了，这样好看一些。当时我同意了。 这样看来，再过些年邻居就可以拥有我家这一部分地了。 大家看是这样吗？ 我该怎么和邻居说不要再割我家这块地了？

我们刚买房的时候， 邻居主动说因为两家的边界不是直线，有个拐角，按这个边界割草不好看，要帮我家的一小部分三角形的地一起割了，这样好看一些。当时我同意了。 这样看来，再过些年邻居就可以拥有我家这一部分地了。 大家看是这样吗？ 我该怎么和邻居说不要再割我家这块地了？
tuniu 发表于 2023-03-12 09:43

我的一个邻居栅栏建到邻居地界了，圈了一小片过来，几十年了。对方重建新房，survey完，直接把栅栏扒了，改了回去