多重因素夹击，澳洲房产市场迎来持续动荡！疯涨两年，大量投资者狂赚后离场，未来房市将走向何方？
前言
疫情管制，地缘政治
通货膨胀，苏俄战争
美联储货币紧缩... ...
在这2年的市场动荡中，
投资者们何去何从?
殊不知，在这期间，
澳大利亚的房产投资者们
只要看对了时机，
已经赚得盆满钵满... ...
CoreLogic发布了在 2021 年 12 月季度的 Pain and Gain Report 分析了该季度大约 13.3万次房地产交易。
在此季度，据CoreLogic统计 93.8% 的交易实现了盈利，高于上一季度的 92.4%。
Source：CoreLogic
而利润总量的增加与放松封锁限制有直接关系，悉尼和墨尔本在2021年第四季度，交易数量出现强劲反弹，房产出售总价值为$380亿，盈利率已经连续六个季度上升。
尽管季度资本增速自去年 5 月以来就开始放缓，可该季度的惊人表现使从2020年到2021年12月期间的澳大利亚住宅价格累计上涨了24.9% 。
同时，也促使盈利能力高涨，许多住宅售价创下历史新高。
据统计，所有转售物业的中位持有期为 9.1 年。整个季度中，初始值和转售价值之间的中位数差异在 $ 30万。全国范围内，该季度交易利润中值为 $ 319,000 ；损失中位数为 $34,000。
尽管 2021 年第 4 季度澳大利亚的盈利比率非常高，也并没有创历史新高。最高的交易盈利比率为 97.2%，发生在 2004 年 4 月。
Source：CoreLogic
在 2021年第4季度，许多趋势在交易方面保持一致。独立别墅具有比单元房有更高的盈利能力，盈利比率分别为 96.2% 和 88.6%。投资类房产的盈利率 (91.4%) 低于自住房（96.7%）。
在此季度，投资房交易数量占超过一半的交易量（57.4%），相比于前几个季度大幅提升，前几季度中投资物业和自住物业的交易数量是非常相似。
澳大利亚偏远地区的整体盈利率则高于首府城市，分别为94.0% 与 93.7%。
在首府城市中，悉尼拥有最高收益，中值利润为 $53.65万, 盈利率为98.7%, 100%盈利的区域包括：Hunters Hill
增长中值最高的区域为：
The Hills Shire （$740,000），
其次是
Hornsby（$640,000），
Waverley ($580,000)，
Mosman（$570,000）
Woollahra（$570,000）
悉尼房产交易盈利率
Source：CoreLogic
悉尼房产各区增值统计
Source：CoreLogic
该季度墨尔本的交易盈利率为 96.1%，利润中值为$43.3万。
其中，利润中值最高的区域为:
Nillumbik ($665,000）
其次是:
Mornington Pennisula（$595,000）
Monash ($574,650)
Manningham ($ 568,5000)
Whitehorse （$555,000）
其中, Nillumbik 和 Moorabool 实现了100%的交易盈利率。
墨尔本房产交易盈利率
Source：CoreLogic
墨尔本房产各区增值统计
Source：CoreLogic
而霍巴特是盈利率最高的首府城市，季度盈利率为 98.3%，紧随其后的是堪培拉（98.2%）。
霍巴特房产交易盈利率
Source：CoreLogic
与霍巴特相比，达尔文被认为是房产最不赚钱的首府城市， 截至 12 月的亏损，季度占 26.9%。不过，销售亏损率比一年前的 48.5%，也几乎减少了一半。
Source：CoreLogic
另外，在澳大利亚8个州首府城市+各州其余地区，共15 个分类中有 13 个出现了盈利率的提高。盈利率最高的为维多利亚州其余地区（除墨尔本外别的城市），99.2%的转售物业盈利。
Source：CoreLogic
交易盈利的比率在澳大利亚房地产市场与资本增长表现相关。因此，专家对未来对盈利的预期喜忧参半。
因为，目前资本增长趋势出现分化，悉尼和墨尔本，单元房价值在 2022 年 第一季度出现了下滑趋势，并保持至本月，而同季度珀斯和达尔文的房价出现加速的大幅增涨。
Source：CoreLogic
尽管这些市场数据值得注意，但也需要参考其房价的波动周期，并且与其资源部门的表现和重大基础建设等因素息息相关。
澳大利亚房价在 2020年第一季度进一步上涨了 2.4%。然而，值得注意的是房地产市场可能已接近峰值，不同市场开始继续出现较大的分化，悉尼和墨尔本的独立别墅价值已开始出现下滑趋势。
Source：CoreLogic
专家预测，随着逐步加息，贷款负担增加，人们的需求可能会向更容易承受的公寓发生转移。
仲量联行的高级研究主管Leigh Warner表示 “独立屋和单元房之间的价格差距如此之大，以至于更多的买家现在正在关注公寓市场。”
Warner说。“加息只会加速这种向高密度住房发展的趋势，所以我认为更高的利率最终可能对公寓市场产生净利好，因为它会吸引更多的买家。”
根据CoreLogic的数据，悉尼的公寓中位价为830,534澳元，比独立别墅中位价低 586,426澳元，即41%。
墨尔本的单元房中位价为370,255澳元或比独立别墅中位价低37%，而布里斯班的独立别墅和单元房之间的价格差距为392,365澳元，也就是45%。
“自COVID-19以来房价大幅上涨后，我预计会有更多买家选择公寓。”
摩根大通经济学家Jack Stinson说。“目前悉尼独立屋和单元房之间的价格差距约为 41%，许多开发商尚未提高价格以反映建筑成本的上涨，因此买家仍能以实惠的价格买入。”
投资市场方面，美元指数突破104，澳元继续承压，黄金价格暴跌。
美联储继续大幅加息的前景不会因为通胀暂时且小幅的回落受到影响。在周四确认连任后，美联储主席鲍威尔重申，未来两次会议上各加息50个基点是合理的。这一加息观点，得到了很多其他美联储官员的支持。
鲍威尔（Jerome Powell）透露“委员会普遍认为下几次会议应该考虑进一步加息50个基点。”
与此同时，澳洲央行（RBA）在正常化货币政策上似乎采取更为缓慢的步伐。
美联储似乎会继续走在澳洲央行之前，澳元/美元刷新年度低点至0.6834，并且可能会推动汇价进一步跌向2020年6月低点0.6648附近。
这种将连续加息50个基点的行动在美联储历史上是罕见的，所以我们看到近期美元指数正在加速上扬。美元指数上个月最后一周突破了2016年以来的压力线，本周突破了近两周的阻力位104。
而美元这种凌厉的升势对于黄金价格有巨大的下行压力，已跌向1800... ...
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