信用良好反倒会增加房贷成本，为什么

2023-05-06 09:05

如果你想买房，新的联邦规定可能会影响你的抵押贷款支付金额。

从5月1日开始，由于贷款水平价格调整(LLPA)的变化，房利美和房地美支持的贷款的前期费用将进行调整。这些费用是根据借款人的信用评分、首付金额、房屋类型等因素确定的。在某些情况下，信用评分较高的人可能会支付更多的费用，而信用评分较低的人支付的费用反而会更少。

以下是关于新的联邦规定需要了解的内容：

为什么会发生这种情况？

这些规则的改变是联邦住房金融局(FHFA)努力的一部分，旨在提供“公平和可持续的房屋所有权”，并加强房地美和房利美的资本。

Realtor.com首席经济学家丹妮尔·黑尔在接受美国广播公司新闻采访时表示:“政府做出这些改变的目的是帮助那些历史上处于不利地位、难以获得信贷的借款人更容易获得贷款。”

它对谁有影响？

新规只适用于房利美和房地美支持的贷款，影响5月1日或之后签署的任何新的或再融资住房贷款。根据城市研究所的数据，在2020年大流行期间，房利美和房地美在抵押贷款市场的份额合计占所有新抵押贷款的近60%。相比之下，2019年这一比例为42%。

首付15%至20%的购房者可能会面临更大的抵押贷款费用增幅， Bankrate.com的抵押贷款分析师杰夫·奥斯特洛夫斯基(Jeff Ostrowski)告诉ABC新闻，另一个受影响的部分是抵押贷款保险:首付低于20%的借款人必须支付抵押贷款保险，因此，对借款人来说，首付低于20%没有任何经济优势。

它将如何运作？

奥斯特洛夫斯基告诉ABC新闻：“对于一些信用良好的借款人来说，新的费用会稍微贵一些，而对于一些信用不太完美的借款人来说，费用会稍微低一些。”如果你的信用评分很好，你仍然会比信用评分较差的人支付更少的钱，但信用评分较低的惩罚现在比5月1日要小。

黑尔说:“由于这些变化，拥有较高信用评分或支付较高首付款的优势不像以前那么大了。”

《抵押按揭每日新闻》整理了改变前后LLPA的差异。下图中红色代表成本上升。绿色代表成本下降。

如果你只看到这张图表，你可能会认为信用评分为640的人比信用评分为740的人支付的少，但这些只是变化，代表的是信用评分740分的人在贷款成本方面上升较多。

再来看绝对值。下图是实施后各个信用评分等级在不同的贷款比例下所支付的成本。

你现在可以清楚地看到，如果你的分数是640，你将比你的分数是740支付更多。以80%的贷款与价值比率为例，640分的LLPA为2.25%，而740分的LLPA为0.875%。差额达到了1.375%，如果贷款同为30万美元，那么740分的人少付4000美元。

但无论如何，信用更高的人往后贷款的成本确实都有可能更高。从5月1日开始，一个信用评分为750分的购房者，如果为一套价值40万美元的房屋支付25%的首付，那么他现在要为30年期贷款支付0.375%的费用，即1125美元，而在之前的费用规定下，这一比例为0.250%，即750美元。这样一来信用分高的人多付快400美元。

与此同时，一个信用评分为650的买家，在一套价值40万美元的房子上支付25%的首付，现在要为30年期贷款支付1.5%的费用，即4500美元。相比之下，按照之前的规定，费率为2.75%，即8250美元。因此信用较低的人相比之前，要少付3750美元。

这是一件好事吗？

这取决于你问谁。批评人士说，新规定惩罚了信用良好的人，用他们来补贴风险较高的借款人的贷款。前家得宝首席执行官Bob Nardelli告诉ABC新闻：“这是另一种试图购买选票的补贴。”

新的抵押贷款费用规定无助于解决房地产市场持续存在的库存问题，而库存问题正给房价带来上行压力。根据房地产经纪公司Redfin的数据，3月份美国房价中值为400,528美元。

一些房地产专家担心，新规定将鼓励银行向那些本来就不应该获得抵押贷款的借款人放贷。向不合格买家放贷是导致2008年金融危机的原因；银行给了太多不合格的购房者住房贷款，他们最终无法偿还。

“这种令人困惑的做法行不通，更重要的是，对于一个在过去12个月里挣扎着重新站起来的行业来说，这种做法来得太糟糕了，”奥巴马政府时期的联邦住房管理局前专员戴维·史蒂文斯(David Stevens)在社交媒体上写道。“在春季市场开始时这样做几乎是对市场、消费者和贷款人的冒犯。”

奥斯特洛夫斯基说，即使有了这些变化，总的来说，抵押贷款费用仍然有利于信用良好的借款人。他说:“信用评分高的人仍然可以得到更好的交易。费用减免不适用于信用评分低于680的借款人——因此，为了获得更好的交易而故意降低你的信用评分，这会适得其反。”