晨读丨疫情后移民涌入，这些国家房价创纪录

▸ 为什么发达国家的房价会大涨？

▸ 当下全球移民规模有多大？产生原因？

▸ 发达国家移民政策发生了哪些变化？

各位好。

在大家的强烈要求下，我们把 Karen 老师又请回来了👏。在之后的晨读中，会由 Karen 老师继续来带大家学英语，由我带大家来看天下。

照着这个分工，我们今天带各位来看的是近期全球房地产市场一个很有意思的现象，也是周末《华尔街日报》的头条：发达国家的房价近期显著上涨，而推升房价的主要原因是这两年来自其他国家的移民。那现在如果想在美国、澳大利亚、加拿大这些国家买套房需要多少钱？还有到底是来自哪些地方的移民推升了他们的房价？以及为什么这几年往发达国家走的人这么多，我们能从中看出哪些端倪？今天我们就来聊一聊。

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为什么主要发达国家的房价会大涨？

接下来我们就来看看发达国家的房价，以及它跟我们的关系到底有多大。

先说说加拿大。去年，加拿大的房价都还在一路往下走，但自去年加拿大吸收了创记录的近 44 万的移民大军以来，移民带来的后续效应便开始体现在房价上。经过连续 10 个月的房价下跌后，从今年 2 月份开始，加拿大房价开始止跌上涨。 

在英国，房租价格也创下了一项记录：租金年通胀率（现在的房价比去年同期上涨的百分比）在今年 5 月创下了自 2016 年有记录以来的最高水平，达到 5%。并且在过去的 21 个月里，英国的房租有连续 20 个月都在加速上涨。

类似的情况也在欧洲其他国家出现，比如说德国。

去年，德国的移民人数达到了创记录的 150 万，其中 110 万来自乌克兰。这 100 多万移民的涌入带来的问题也很明显，就是房子不够住。其实，德国政府每年为了解决住房短缺问题，都会新建 40 万套公寓，但这 40 万套也就在正常年份够用，而今光是面对这 150 万的新移民都够呛。

数据显示，今年一季度，像柏林、斯图加特这些城市的房租，按季度来算，增速都达到了创记录水平。德国主要七大城市的房租价格都在飙涨，现在这些城市很多有意租房的人都被迫去到周边地区来租房，所以德国的住房也是在吃紧。

而美国的情况看起来好像要好一点：美国全国房地产经纪人协会的数据显示，美国的现房销售价格中位数在 1 月份触底，为 361,200 美元（约合人民币 260 万）。也就是说，大部分美国家庭要买一套房，花费大概就是 260 万人民币。各位可以感觉一下贵不贵。

不过这个价格是年初的抄底价，现在你去买已经买不到了，因为从 1 月份到现在，美国的房价是每个月都在上涨，只不过因为去年美国的通胀实在太厉害了，所以现在价格跟去年比的话还是低于去年同期水平。但是，就算比不了通胀最厉害的去年，我看《华尔街日报》还是给到一个很有意思的数据，就是房租和住房成本继续成为美国通胀的主要驱动因素。在 6 月份美国消费品上涨 0.2% 这个数字背后，住房成本的上涨占了 70%。也就是说，在美国整个通胀已经消退的情况下，唯一还在涨的就是房价。

根据《华尔街日报》的报道，美国现在房屋成本居高不下的原因有这么几个：

一是有的业主不愿意卖房，原因是他们前些年买房的时候刚好是美国房贷利率最低的时期，如果现在卖掉房子去换房的话，就不会有这么优厚的按揭利率了，所以他们不卖房。

还有一个原因就是美国的开发商不给力，这几年房子没盖够。当然原因很多，包括疫情期间供应链跟不上、原材料价格上涨，所以房子盖得少；但也是因为这些开发商之前没有预见到美国接下来居然会有这么一波房屋需求的增长。

当然这波房价的上涨还有一个重要原因就是美国人口的增长——美国人口在去年新增了 126 万，是自 2019 年以来增速最快的一年。并且其中差不多有 100 万，都是来自移民，这一点也被投资银行高盛近期的一份报告所证实。

高盛在这份报告里大概是这么说的：从去年开始，主要经济体的房价在加息的刺激下其实是下跌的。

这点我要跟大家解释一下：加息是指中央银行提高银行的存款利率，存款利率提高以后会有什么结果呢？

首先最直接的结果就是银行支付的存款利息会增加，所以更多的人就不会把钱拿去消费，而是把它存到银行里。另外，由于银行为了获得这笔存款需要付更高的利息，使得银行的资金成本也提高了。于是接下来，对于那些想从银行借钱的人，比如企业要找银行贷款，那它的贷款利率也会提高，这样一来企业的财务成本也会提高，于是也会抑制企业的扩张冲动。

所以一般加息都是在经济过热、出现通货膨胀的时候会使用。像这几年，因为西方国家普遍通货膨胀，所以这些国家的央行都在持续地加息。

但是说回这里，高盛在报告中提到的加息会导致房价下跌，这是个什么道理呢？其实顺着我们刚刚说的那两条线也很好理解。

一来，本来打算买房投资的人，现在一看银行存款的利息提高了，那他就会琢磨：原本我投资房地产的收益可能是 2%，但现在银行利率已经到了 2.5%，那我何必还投房地产，直接把钱放在银行里不是赚更多吗？于是这部分人的购房意愿就会降低。

二来，加息对银行而言意味着资金成本变高，所以银行给出去的贷款利率也会提高。这样一来，对于那些找银行来按揭购房的人而言，现在银行的按揭利率比以前高了，所以这时候买房需要支付的资金成本就更贵。所以很多人，尤其是大部分都是靠按揭来购房的老外，他们的购房意愿也会降低；更不要说那些房地产开发商，他们在加息的情况下，从银行借款的成本也会提高。

所以总体而言，只要是银行加息，对房地产市场来说都是降温的信号，通常就会导致高盛报告里所说的，会让房价下降。

但是重点我们说回来，高盛的报告认为，本来房价在央行加息以后应该下降，但实际结果是先降后升，等于是把加息给房价带来的负面影响全都抵消掉了。

高盛认为抵消掉的原因就是由于大量移民的到来。高盛分析师皮尔多梅尼科在报告中写道：“后疫情时代，移民潮的复苏似乎正在推动人口增长，从而提升了住房需求并抑制房价下跌。”

事实上，靠移民来平抑甚至提升房价的不只是加拿大和美国，《华尔街日报》这篇头条新闻里还特别提到了澳大利亚。截至今年 6 月，澳大利亚主要城市的平均房租在过去的 12 个月里上涨了 11.5%，也就是超过了 1/10。并且，如果跟疫情前相比，澳洲现在的房租价格已经上涨超过 1/4，这涨势的确很猛。 

上面说的是房租价格。而至于澳洲的房价，刚刚我们说了，由于有央行加息的影响，澳洲的房价其实在今年 2 月以前一直在下跌，7 个月里跌了 9.1%。但是从 2 月份以后，澳洲的房价每个月都在上升，这点是跟加拿大和美国是很像的。

那与此相对应的背景是什么呢？那就是澳大利亚在结束了疫情期间的边境管控以后，截止到今年 6 月的 12 个月中，澳洲一共接纳了 40 万人，这个数字只比加拿大少一点儿，而且比疫情前的平均水平翻了将近一倍。而且官员们还估计，到明年的 6 月份，还会另有 31.5 万人移民澳洲。这样算来的话，两年时间就超过了 70 万人。 

要知道澳大利亚的总人口才 2,600 万，这一年就有三四十万移民的涌入，确实是个大数目，相当于这个国家一年的人口就要增加 2%。但是供给的住房一年能增长 2%吗？所以在这种背景下，澳洲房价的飙涨也就不足为奇。 

《华尔街日报》这篇最新文章其实也着重关注到了澳洲的房价。这篇文章指出，之前当澳洲央行在去年 5 月开始积极加息时，很多经济学家曾预测澳洲房价将下跌 20%，但结果一年以后我们看到的是什么局面？比如在澳洲房价的标杆悉尼，房价不但没有下跌，反而从近期的低点上涨了 6.7%，相当于是房价中位数上涨了 4.5 万澳元。 

而且根据澳洲业内人士预测，截止到明年 6 月的未来 12 个月内，澳洲的平均房价可能还会上涨 6%-9%，并且澳洲全国范围内的外来移民将会带动 30 万套住房的需求。

另外，澳洲本土的澳洲广播公司也在一篇报道中提到一点，就是现在澳洲的房屋空置率只有 1.1% 到 1.2%。这是什么概念？在疫情之前的 10 年，澳洲房屋的平均空置率是 3.3%。也就是说，现在只要是套房挂出来就人租、就有人买，而且是加价租、加价买。

所以，说完澳大利亚、美国、加拿大、英国、德国这一圈以后，小结一下就三句话：

第一，这些国家的房价在涨；第二，在上涨的房价当中，租房价格的上涨明显是高于购房价格的上涨；而这就引向第三句话了：过去这两年里发达国家房价上涨的主要因素就是移民的涌入。

这波移民潮是怎么产生的？

实际上在 5 月份的时候，《华尔街日报》就曾做过一个数据分析：在去年，移民到这些富裕国家的人比从这些国家移出的人多 500 万，比疫情前的水平要高出 80%。换句话说，因为这个 500 万是用移进来的人口减去移出去的人口留下来的一个净移民数，所以实际上，移民去这些富裕国家的人数肯定是高于 500 万的。

在这个创记录数字的背后，部分原因是俄乌战争——有大约 200 万乌克兰人在去年去到了这些发达国家。

除此之外，还有两个重要因素也促成了眼下这场全球大移民：

一个最核心的原因，其实是这些发达国家正面临着劳动力短缺。这背后既有一些是短期性的因素，比如疫情过后，这些发达国家经济开始反弹，甚至出现过热现象，所以用工市场非常活跃。有着“富国俱乐部”之称的经合组织（OECD）就统计去年其内部 38 个大致富裕的国家，其平均失业率降到了历史最低点的 4.8%。这就意味着，去年这些国家基本上都是好就业、缺人手。企业招不到人，饿得嗷嗷叫，政府就只能国门大开，从国外捞人。 

另外还有一个长期性的因素在于，随着老龄化和少子化已成大势，这些发达国家的劳动人口处于长期性、趋势性的短缺状态。比如像我们比较熟悉的东亚圈，不管是日本、韩国还是 TW 地区，它们的用工荒是来得又快又陡。《华尔街日报》的文章里就指出，在接下来的几十年里，韩国和 TW 将面临着失去一半以上劳动人口的威胁。

而且让我惊讶的是，不单是东亚地区，像是欧洲和北美，根据联合国的预测，其劳动人口也将在未来 20 年内从现在的 7.3 亿降到约 6.8 亿。所以，尽管程度有差异、速度有差异，但本质上说，发达国家的用工缺口在未来的几十年都会持续存在。 

而与此同时，另外一个重要的因素就是，在一些发展中国家，劳动人口数量却又在不断激增。比如据联合国预测，在撒哈拉以南的非洲，也就是俗称的“黑非洲地区”，它的青壮年（也就是我们说的劳动人口）将在 2050 年之前增加 7 个亿。你看，非洲是真不缺人。另外，像是拉丁美洲及加勒比海地区，也就是美国的后花园，联合国预计到 21 世纪中期也将增长约 4 亿劳动人口。

所以你看，一边是有工作没人做，而另一边是光有人没活干，这不是一拍即合吗？

发达国家移民政策发生了哪些变化？

所以过去这两年，很多发达国家都在修改自己的移民法规。

像是德国，说实话，在十几二十年前根本就不是一个移民国家，历史上更是以日耳曼血统的纯正性引以为傲。但是据《华尔街日报》的报道，德国现在正在改写移民法，以便在新的积分制下从国外引进更多的大学毕业生和蓝领工人。这个新的积分制将会根据年龄调整移民条件——说白了就是向年轻人倾斜，因为一个人越年轻，那他能为德国工作的年限就越长。另外就是教育水平、工作经验还有德语能力，这些都进入到它的打分体系中。另外，加拿大在去年底宣布，计划到 2025 年再接纳将近 150 万移民。

而澳大利亚那边的动作很有意思。这个国家的发展有个特点，就是区域发展不均衡。发达地区集中在在东南部，像悉尼、墨尔本，包括首都堪培拉都在那一片，而西部相对就比较荒。而最近西澳政府出手了——他们派了一个代表团，不是去发展中国家，而是去到英国和爱尔兰。

去干嘛呢？去招工。他们想从英国跟爱尔兰的蓝领中招募到数以万计的人去西澳当警察、机械工和水管工。你看，这真是独辟蹊径，跑到发达国家去招它的底层蓝领。

此外，在亚洲，甚至是很注重血统纯正的日本、韩国，现在为了填补劳动缺口，也是政策大变身。韩国计划在今年招 11 万名外国低技工工人，主要是进入韩国的农场和制造业工厂。这个数字比去年给到的配额增长近 60%。所以韩国缺的是低技能蓝领。

而日本则不一样，他们现在正在为高技能的外国技工放开签证途径——日本今年 4 月宣布，计划要为在日本工厂和农场工作的外国蓝领工人延长逗留时间，甚至还有可以携带家属来日本定居的机会。

这两个曾经相当反对移民的东亚国家，现在因为缺人手也开始政策大转向。

另外最后再给各位提供一个国家的信息，就是西班牙。在过去 15 年，西班牙的失业率一直都是在 13% 甚至更高水平。那为什么它还要向移民敞开大门呢？说到底还是这个国家给到的福利太好，即便失业了，这个国家也能给到公民很好的待遇。

所以这带来的结果是什么呢？我们不说西班牙人主动失业，但至少他们容易放任自己的失业状态——这家公司如果不要我了，那我就不再去找工作了，就让国家养着我吧。另外，西班牙的失业人口往往都在 50 岁以上，相当于一把年纪了，再让他他们去从事农业或者建筑行业，恐怕就不太合适。 

所以，西班牙去年也修改了本国法律，允许更多来自欧盟以外的外国工人来填补蓝领工作。你看，连欧盟以内都不够招人了，所以现在进一步放宽条件——欧盟以外的蓝领工人，西班牙也欢迎你。

因此说这么一圈，最后小结一下：当前发达国家面临的房价上涨问题，其背后的主要推手就是国际移民，而这些移民当中的主力军，其实并不是那些人心思“润”的权贵阶层，甚至也不是中产白领，而更多的是这些发达国家所急需的蓝领工人。

事实上，在《华尔街日报》5 月份的长篇报道中，我注意到它特别谈到了美国的移民政策。报道提出，尽管其他国家的政策在变，但美国的移民政策其实在过去的 33 年间都没有明显的改革，特别是很多技术人才关心的专门面向高技能劳工的 H-1B 签证（比如很多留在硅谷的外国工程师就是拿 H-1B 签证）。

因为 H-1B 签证的数量很少，即便符合条件的高级白领，大约也只有 1/3 能拿到这个签证，所以很多人要直接留美国还是比较难的。甚至为此，很多美国公司也只能曲线救国，把这些没有拿到 H-1B 签证的员工安排到隔壁加拿大的分公司去上班。

所以说到这里，以美国为代表的西方发达国家对于高技能职位而今并没有大门洞开的迹象，原因说到底恐怕还是因为太多的本国人口在竞逐这些岗位，在这些领域人家不缺人。

另外，由于美国的一些特殊国情，比如说它对于非法移民的态度一直模棱两可，所以国内很多低端蓝领的工作其实都是非法移民在做。所以不管讲美国还是讲其他发达国家，最后我们还是能很明确地看到，发达国家对移民的需求，除了少量的门槛较高的高端移民，更多的是填补其蓝领岗位空缺的低技能劳工。

所以从这个意义上说，对于广大的中国白领阶层而言，无论是留国内还是去国外，其实要走通这条路都不容易。而以上数据似乎也能够让我们理解，为什么很多选择去到海外的中国白领，后来在当地都转去做装修工人、草坪工、卡车司机、快递员等工作。毕竟你在国内所擅长的工作，人家那儿也不缺人，而你要想去到和留在那边，除非你要么有过人的财力，要么有过人的才华，否则考虑蓝领这条路似乎是最合理的选择。 

当然，换个角度看，对于那些宁可放弃白领的体面也要走出去的国人，我想我们也应该保有一份不带任何预设的疑问：基于怎样的大环境和小环境，让他们做出了这样的选择。