美国抵押贷款利率临界点： 5% 是个神奇数字！

美国30年期固定抵押贷款利率在 2021 年 1 月触底低于 3% 后，现在的平均利率已经高于 7%，这对于许多房主来说太高了，所以他们根本不会考虑出售房产。

按照今天的利率，大多数房主如果现在要换房，那么就得背负更高的房贷利率，从而为每月的房贷增加数百美元支出，这让他们失去卖房换房的动力。

Zillow 高级经济学家 Nicole Bachaud 表示：“即使他们买了更便宜的房子，他们每月的房贷还款额也会增加。”

“现有的房主不愿意出售他们的房子，因为他们无力承担新房的抵押贷款利率，”Bachaud 说。

但最近的报告发现，有一个转折点：根据 Zillow 的数据，如果抵押贷款利率为 5% 或更低，房主出售房屋的意愿几乎是原来的两倍，并且 71% 的潜在购房者计划购买下一套房屋。约翰伯恩斯研究与咨询公司的一项调查表示，他们不会接受高于 5.5% 的利率，这是“神奇的抵押贷款利率” 。

高利率造成“金手铐”效应

由于目前的高利率不太可能很快下降，因此这就产生了所谓的金手铐效应。

如今，大多数房主在新冠疫情期间利率创历史新低时换了房子或申请了再融资，其抵押贷款利率低于 4%，甚至低于 3%  。

芝加哥大学公共政策研究教授、白宫经济顾问委员会前代理主席托马斯·菲利普森 (Tomas Philipson) 表示，目前，“有一批人持有非常便宜的抵押贷款”。 

房地产专业网站 Realtor.com的另一项调查显示，近 82% 的购房者表示，他们感觉自己被低利率抵押贷款“锁定”了 。

66 岁的金融学教授Bob Wood一直在考虑出售他在阿拉巴马州莫比尔市的房屋。他和他的妻子Terri大约十年前购买了这栋 5,000 平方英尺的带游泳池的房子。

“可能是时候缩小住宅的规模了，”他最近告诉 CNBC。他们还希望与田纳西州的孙子更亲近。

然而，“我们拿到的15 年期 3.125% 利率固定抵押贷款，现在已经是第十个年头了，”他说。他们不想现在放弃低利率换房子搬家。“我们只是不想支付那么多利息，”他说。

Wood表示，如果利率降至“4%-5%的范围”，他才有可能采取换房的行动。

Bankrate 首席金融分析师格雷格·麦克布莱德 (Greg McBride) 表示：“现实情况是，在通胀连续下降之前，抵押贷款利率将保持在高位。” 

因此，市场上的待售房屋数量严重短缺，今年迄今为止的新挂牌房屋数量比去年减少了约 20%，这也给房价回落带来了更大的压力。

“短期内——如果有的话”利率可能不会低于 3%

LendingTree 高级经济学家 Jacob Channel 表示：“从很多方面来说，我们现在正处于未知领域。”

1978 年至 1981 年间，抵押贷款利率同样翻了一番，从 9% 左右升至 18% 以上，迫使更多房主保留自己的房屋。

然而，“在 1980 年代初开始飙升之前，抵押贷款利率并没有在 1970 年代末达到历史低点，房价也没有那么迅速上涨，”Jacob Channel 说。

但如果以史为鉴的话，“房地产市场最终很有可能会像过去一样再次升温，”他补充道。

Channel 表示：“虽然抵押贷款利率可能不会很快再次回到低于 3% 的水平（如果有的话），但没有理由认为利率会永远保持目前的高水平。”

房地美首席经济学家 Sam Khater 表示：“最近的波动使得预测下一步利率走势变得困难，但随着美联储决定下一步加息的决定，我们应该在 9 月份有更好的判断。”

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