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新兴市场房地产盛宴正在酝酿风暴

新兴市场房地产盛宴正在酝酿风暴

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在房价租金比和房价收入比等指标上，一些新兴市场国家已经跃居全球前列。

目前新兴市场房地产市场出现不稳定迹象，之前不断上涨的房价可能会因为一些因素大幅下跌，其中包括消费者因疫情后物价上涨负债累累，同时面临利率上升和月供增加造成的困难。
房价最有可能最先大幅下跌的是韩国，该国房价在两年内上涨了20%后，2022年上半年房屋销量下降了一半。韩国央行在收紧货币政策之际已把利率从0.5%上调至2.25%，并警告称还会进一步收紧政策。 
国际金融研究所(Institute for International Finance)的数据显示，韩国四分之三的个人财富都投入了房地产，而且韩国家庭债务占GDP的比重是主要经济体中最高的，超过了100%，相比之下美国为76%。
美国韩国经济研究所(Korea Economic Institute of America)前研究员Yong Kwon说：“在韩国，住房问题比其他任何问题都更突出，韩国周期性的房地产调控政策造成了这种不稳定。”
东欧大部分房地产市场也已经过度扩张，在房价租金比和房价收入比等指标上，匈牙利和捷克已经跃居全球前列。 
波兰的房价不算特别高，但由于央行正在努力压低已达到两位数的通胀率，该国利率已从一年前的接近零飙升至6.5%。申请了浮动利率抵押贷款的人叫苦不迭，波兰政府因此采取了行动，该国议会7月份通过了一项法律，允许借款人在今明两年最多可免交八次抵押贷款。 
波兰国内银行可能因此不得不划拨超过40亿美元的损失准备金。罗马尼亚也正在制定类似的立法。
Brandywine global负责全球信贷的投资组合经理特雷西·陈(Tracy Chen)说，其他新兴市场正在酝酿中的房地产风暴尚未登陆，风险还未散去。目前只有匈牙利和智利等一小部分国家的房价出现了下降。
作为通胀比较严重的地区之一，拉丁美洲的房地产市场出奇的强劲。该地区的抵押贷款市场一直发展得不够完善，因此房价对利率的敏感性较低。
用现金买房的人可能是把房产视为抵御价格飙升的工具。券商Newmark全球研究主管大卫·比特纳(David Bitner)说：“新兴市场没有太多的住房融资选择。”
新加坡房地产市场继续火爆，今年第二季度房价又上涨了3%，竞争对手香港的房价在过去一年中下跌了4%。
Brandywine的陈说，从最广泛的宏观层面来看，新兴市场房地产市场的过度投机和失衡程度不如发达市场那么严重，回调造成的损失也没有发达市场那么严重，相比之下，澳大利亚和加拿大等传统房地产市场可能会出现全球最严重的房地产抛售。 
她说：“这一次，泡沫出现在发达市场，该市场20万亿美元的量化宽松政策中的大部分资金都流向了房地产市场。”不过，新兴市场房地产的泡沫风险也不容忽视。 
文 |《巴伦周刊》撰稿人克雷格·梅洛(Craig Mellow)
编辑 | 郭力群
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《巴伦周刊》(barronschina)原创文章，未经许可，不得转载。英文版见2022年8月5日报道“Beyond China: Here Are the Next Real Estate Markets to Drop”。
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