明年，洛杉矶房价将跌30%！这个城市房价被高估了72%...

社会

2022-08-30 01:08

专家警告说，如果出现经济衰退，明年房价可能会下跌多达 20%，洛杉矶的房价则将下跌30%，而美国一些地区的房地产价格则被高估了 72%。

据《财富》本周三（8月24日）报道，穆迪分析公司首席经济学家Mark Zandi对 5 月份的房地产市场持悲观态度，他现在对明年的房价的预测更加黯淡。

现在，各方专家对美国是否已经“陷入衰退”争论不断，美国经济连续两个季度录得负增长——这符合经济衰退的传统定义。

对于在《财富》杂志所说的“房价泡沫”城市购买房屋的人来说，这个消息尤其可怕，爱达荷州的Boise、北卡罗来纳州的夏洛特和德克萨斯州的奥斯汀都是被高估的房价的城市。

虽然美国共有 180 个其他地区的房产被认为被高估，但是其中有许多城市还是非常受买家欢迎的。

这包括洛杉矶、奥兰多、西雅图和印第安纳波利斯（Indianapolis），这些地方的房产估计都被高估了 30%。

休斯顿的房屋被高估了大约 34.5%，而蒙大拿州的房产被高估了 25%。

根据穆迪的数据，俄勒冈州风景如画的Bend ，经常被评为美国最佳居住地之一，但是这里的房价被高估 43.8%，蒙大拿州Billings 的房价被高估 25%。

几周前，美联储将基准利率上调至 2.5%，由于美联储试图控制通胀，预计年底前将再次上调基准利率至 3.4%。

预计持续的加息将使美国陷入衰退，并且还可能降低房地产成本，因为房贷利率飚升，从而导致买房的需求下降。

最被高估的地区主要在美国西部山区和阳光地带。

爱达荷州Boise——在大流行期间房价飙升，从湾区和加州其它房价昂贵的城市，成群结队地搬家到热闹的爱达荷州——导致这里成为最被高估的地区。

根据 Zillow 的数据，Boise目前的平均房价为 526,050 美元，几乎被高估了 72%，但是，预计经济衰退最多只会使这里的房价下跌 20%。

北卡罗来纳州的夏洛特以 66% 的比例位居被高估房价的第二，奥斯汀以 61% 的比例位居第三。

北卡罗来纳州夏洛特市的房价被高估了 66%，目前平均房价为 406,137 美元——德克萨斯州奥斯汀市被高估了 61%，平均房价为 661,337 美元。

亚利桑那州Flagstaff（668,845 美元）被高估 61%，田纳西州纳什维尔（460,447 美元）被高估 54%，迈阿密（552,082 美元）被高估 34%。

目前尚不清楚为什么这些被高估的地区预计房价最多会下跌 20%，而不是专家认为它们被高估的全部金额。

只有少数几个地方被认为被低估了——最被低估的是伊利诺伊州的Decatur，那里的平均房屋价格为 92,129 美元，被低估了 6%。

阿拉巴马州Montgomery（135,742 美元）被低估 2.6%，俄勒冈州Grant's Pass（418,440 美元）被低估 3.1%。

其它房价被高估的城市

洛杉矶/长滩：30.3%

Ogden-Clearfield（犹他州）：50.6%

西雅图-塔科马：29.5%

奥兰多：30.4%

丹佛-柯林斯堡（Denver-Fort Collins）：42.7%

休斯顿：34.5%

印第安纳波利斯：29.5%

Burlington（佛蒙特州）27%

哥伦布（俄亥俄州）29.4%

Grand Rapids（密歇根州）45.6%

拉斯维加斯：53.3%

Bend （俄勒冈） 43.8%

Billings （蒙大拿州）25%

Rapid City（南达科他州）：44.2%

亚特兰大：35.3%

Charleston：35.6%

房源库存处于 2009 年 4 月以来的最高水平，因为房贷利率变得更加昂贵，卖家难以快速出手他们的房产，而且由于其他财务压力 - 高油价、飙升的杂货成本 - 继续存在。

根据房地美的数据，自 1 月份以来，抵押贷款利率几乎翻了一番，截至上周，30 年期贷款的利率已升至 5.13%。

穆迪每季度都在分析评估当地经济基本面（包括当地收入水平）是否能够支撑当地房价。

他们与《财富》杂志分享的最新数据发现，全美 413 个最大的区域性房地产市场中有 183 个被“高估”了 25% 以上。

Mark Zandi认为，在全美范围内，房价也可能会下降。

他预测，未来 12 个月，美国房价将跌5%：与 6 月份穆迪分析预计美国房价将保持不变相比，现在的这一预测更为悲观。

如果美国陷入衰退，情况会更糟：房价将下跌 5% 到 10%。

在 183 个被高估的地区，房屋在衰退中可能下跌 15-20%。

并非只有穆迪分析的结果如此悲剧。

Pantheon Macroeconomics 首席经济学家Ian Shepherdson本周二（8月23日）表示，房屋销售前景比美联储所说的更加严峻，房价“最糟糕的情况还没有到来”。

他在推特上表示，他“几个月来一直看跌房地产”——这意味着他预测市场将大幅下滑。

美国房地产熊市即将到来。

他附上了一张显示急剧下滑的图表，并说：“好吧，我感觉自己被证明是正确的。”

7 月份单户住宅新房的销售量创下近七年来的最低水平，经季节性因素调整后的年增长率为 511,000 套，下降 12.6%。

惠誉评级表示，它预计美国房价将最多下跌 15%，而正确预测 2008 年房地产崩盘的经济学家罗伯特·席勒 (Robert Shiller) 认为，房价很有可能下跌 10% 以上。

房地产经纪公司Redfin周一发布的一项研究发现，很大一部分房屋卖家在 7 月份降低了要价，尤其是在大流行前的新兴城市。

爱达荷州的 Boise 7 月份房源数量减少了 70%，而一年前仅为三分之一。

在丹佛，上个月减少了 58% 的房屋挂牌量，而盐湖城 56% 的挂牌房源降价出售。

Boise 市的房地产经纪人 Shauna Pendleton 说：“今年夏初，个人房屋卖家和建筑商都在迅速降价。”

她补充说：“他们定价太高是因为他们邻居的房子几个月前以过高的价格售出，并希望在第一个周末收到多个报价。”

“我对卖家的建议是从一开始就正确定价，接受市场放缓的事实，并接受出售可能需要超过 30 天的时间这一现实。如果有人在一个理想的社区出售一个漂亮的房子，他们不应该降低他们的价格。

尽管行业数据显示，全美几乎每个城市的房价都高于一年前，但由于卖家的高期望与冷酷的现实相遇，挂牌数量急剧增加。

房地产网站 Redfin 表示，7 月份全美待售房屋的价格下跌份额达到了历史新高。

Redfin 指出，在大流行期间，这些市场吸引了许多热切的购房者，当时科技工作者和其他白领工人逃离了房价更昂贵的城市，但推高了小城市的房价。

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