地铁赚钱居然不是靠卖票，靠什么？| 反直觉 Lab
地铁早晚高峰往往挤得人魂飞魄散，但你知道吗，虽然客流量巨大，地铁这门生意并不怎么赚钱。
根据国内多个城市公布的 2022 年地铁报告，许多日均客流量超过五六百万的城市地铁，扣除政府补贴后也处于亏损状态，其中包括北京、广州这样的一线城市。只有深圳、上海等少数城市实现微利。
放眼全球，地铁公司不赚钱其实是常态，法国巴黎、西班牙马德里，还有美国纽约……或多或少都面临着地铁盈利难的局面。
地铁盈利难，一方面是因为地铁的前期投入和维护成本非常高，线路建设、车辆购置、维护保养等都需要巨额资金；另一方面，为了保障公共交通的普惠性和便利性，地铁票价通常比较亲民。
然而有一个地方的地铁公司鹤立鸡群，那就是中国香港。
成立于 1975 年的香港铁路有限公司（以下称港铁），是全球少数能稳定盈利的城市地铁公司。从 2011 年至 2020 年，港铁除了 2020 年因疫情影响出现亏损，其余 9 年都有约百亿港元利润。所以，港铁为什么能赚钱？
40 多年前，香港政府筹备修建地铁时，资金并不宽裕。这也意味着香港政府必须要找到独特的运营方式来解决资金问题。
港铁在这一契机下成立，它承接地铁修建项目，并作为一个公司实体出于审慎商业原则来运作，一方面满足香港本地的公共交通运输需求，一方面也要自负盈亏。
而实现盈利的商业模式就是，开发地铁的同时，也运作相关的土地和物业。
修建新线路时，先由香港政府规划，做可行性研究，接着港铁参与其中，找出一些地块。这些地块的价格由政府聘请专业公司估算，再由港铁支付。这样一来，港铁成为香港许多地块的运营者。
此举好处之一是可以让港铁无需和其他机构竞争公共基金，能迅速启动地铁项目。更重要的是，港铁支付的地价，是地铁建设前的价格。这意味着地铁建成后地价升值的收益，可以被港铁收入囊中。
除了土地收益，物业也可以带来收益。港铁开发沿线物业的方式通常有两种 ，一种是自行开发商业地产项目并管理物业，这样既可获得卖楼利润，也可对车站上盖的物业收取租金。
当然，港铁毕竟不是专业物业开发商，通常也会与私企合作，建设新的住宅和商业区。港铁获得土地开发权后，会公开招标，最终与合作的开发商共同开发地铁沿线物业，并按协议分享项目利润。
以 2018 年为例，港铁的物业管理和发展业务利润接近 65 亿港币，约合 60 亿元人民币，在港铁当年整体业务利润的占比超过 43%。
▲位于港铁九龙站上方的圆方商场。| 图源：香港旅游发展局官网
地铁物业发展项目甚至成为香港房屋土地供应的重要来源之一。港铁已经为香港提供了近 10 万个住宅单位，超过 200 万平方米的商业面积。难怪有人感叹，港铁其实是家从事地铁业务的房地产开发公司。
港铁的盈利既得益于「地铁+物业」模式的充分开发，也离不开每天超过 500 万人次的客流量。
港铁在城市规划环节就密切参与，约 270 公里的地铁线路覆盖了城中约七成人口的居所，再加上服务准时高效，换乘接驳便利，香港地铁的客运强度接近每天每公里 2.3 万人次 ，比内地客运强度最高的城市——广州每公里 1.74 万人次还高出 30%，是全国各城市平均客运强度的 3 倍多。
▲港铁路线图。| 图源：港铁官网
同时港铁本地客运业务 2019 年平均车费是 8.11 港币（约合 7.58 元人民币），这一数字也高于不少城市地铁的平均票价。高运量加上相对较高的票价，让港铁仅仅在票务收入上，就大幅超过同等规模内地城市的地铁公司，也远超马德里、巴黎这样地铁票收入仅能覆盖运营成本一半的城市地铁。
密集的客流也增加了地铁站内广告和零售租金的收入。目前香港分布在各条地铁站内的零售店铺超过 1500 家， 拥有超过 4 万多个广告点位以及 70 多个提供 5G 服务的车站，这些资源都构成了港铁的另一大营收来源——车站商务。
这部分收入在港铁每年总营收中的占比，平均可以达到 30% 左右，由于港铁和租户在签订车站零售设施出租协议时，通常规定了三年的租金保障期，因此即便受疫情影响，港铁去年的站内商店平均出租率还是超过了 97%，而广告营收虽然比上一年有所下跌，但仍创造了 8 亿多港币的营收。
虽然港铁保持着高盈利能力，但香港毕竟面积有限，资源总有开发完的时候，于是港铁多年前就开始对外输出经营模式。
2004 年，港铁与深圳地铁签订了深铁 4 号线的特许经营权，为期 30 年。2011 年，港铁又以 20 亿元人民币投资获得深圳地铁 4 号线龙华站地块，在内地开发其首个物业发展项目「天颂」。
除了深圳地铁线，港铁在内地还参与了北京地铁 4 号线、14号线， 以及杭州地铁 1 号线的建设和运营，并在 2019 年开通了澳门首个快速交通系统。
在海外，港铁也参与运营和管理着英国伦敦、澳大利亚墨尔本等城市的地铁系统和高铁服务。另外港铁也是斯堪的纳维亚半岛客运量最大的铁路运营商，在当地管理着 4 家全资子公司，其中包括斯德哥尔摩地铁。
尽管海外营收不是港铁的利润大头，但近年相关收入节节攀升。2022 年港铁的国际业务利润接近 10 亿港币，同比增长超过 110%。
可以说哪里有市场，港铁就发展到哪里。合理高效的商业运营不仅仅创造了经济效益，更为城市的可持续运转提供了动力。反直觉的商业现象总有其原因所在。
以上内容整理自
声动活泼旗下播客「声动早咖啡」
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原创/「声动早咖啡」
编审/东君
设计/Mori
排版、运营/六工
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