【宏观经济】住宅政策性金融机构：国际经验与我国镜鉴

本文通过对美国、德国、日本与新加坡住宅政策性金融机构的业务模式与发展历程的梳理，探讨建立中国住宅政策性金融机构的可能性与可供选择的方案。

美国住宅政策性金融机构主要参与二级市场。一级市场中，三家联邦机构为符合标准的相关群体提供贷款担保。二级市场中，房地美与房利美将相关贷款进行资产证券化，为按揭贷款市场提供充足的流动性。

德国住宅金融体系包括：一是地方各邦政府参与的政策性金融机构，其主要职能是对中低收人家庭建购房和私人投资建造低租金住房发放优惠利率贷款；二是住房互助储蓄银行体系，属于自愿性互助组织，但政府通过储蓄补贴等手段给予其支持。

日本住宅政策性金融机构历史上以发放贷款为主要业务，但过度依赖政府补贴。2007年转型后其业务以证券化支持业务（即按揭贷款资产证券化）、贷款保险与特别直接贷款为主。

新加坡住宅金融采用强制性的公积金制度，由中央公积金局管理，具有存贷分离、高存低贷、固定利率、封闭管理的特点。

在新的历史条件下，我国有建立住宅政策性金融机构的必要性，其可发挥助力房地产行业风险化解、保障民生与逆周期调节经济的作用。在业务模式方面，美国“两房”并非最适合我国的安排，建议可参考德国和新加坡模式。具体来说，我国住宅政策性金融机构应重点参与保障性住房建设、城市更新、为中低收入购房者提供担保等，未来还建议可允许公积金作为居民购房的首付。在资金来源方面，建议可考虑由政府注入资本金，并通过发行金融债和抵押贷款支持证券来融资，可鼓励公积金投资其债权。住宅政策性金融机构应坚持保本微利与可持续发展的原则。