高盛发布美国房市地图：四个城市的房价今年将暴跌 25%！

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根据高盛 (Goldman Sachs) 公布的一项数据，2023年圣何塞、奥斯汀、凤凰城和圣地亚哥等美国四个城市的房价将暴跌，跌幅将达到 25%。

为抵御通胀，美联储经过连续加息，导致抵押贷款利率在 2022 年从 3% 飙升至 7%，很快抑制了过热的房地产市场，并引发了自 2008 年房地产市场崩盘以来最大的价格调整。

高盛1月早些时候在一篇题为“在好转之前先变得更糟”的研究报告中警告投资者，美国西南部和西海岸的房地产市场过热尤甚。

尽管高盛对全美房地产市场的前景没有那么悲观，预计今年全美房价将下跌 6%，明年将实现再次上涨，但某些城市的房屋估值可能会大幅下跌。 

高盛预计圣何塞、奥斯汀、菲尼克斯和圣地亚哥等四个城市的房价跌幅将达到 25% ，这与 2007-2008 年全球金融危机期间全美房价暴跌 27% 的情况相当。 

高盛预测，到 2023 年，奥斯汀 (-15.6%)、旧金山 (-13.7%)、圣地亚哥 (-13.4%)、凤凰城 (-12.9%)、丹佛 (-11.4) 、西雅图 (-11.2%)、坦帕 (-11.2%) 和拉斯维加斯 (-11.1%)等主要市场的房价将出现两位数的跌幅。

来到 2023 年 1 月份，奥斯汀的房价较 2022 年的峰值已经下跌了 10.4%，这意味着随着这一向下修正的趋势持续到今年，其从房价最高点到最低点的跌幅可能超过 25%。

预计美国东北部、东南部和中西部的价格将会出现更温和的调整。

高盛预计 2023 年芝加哥 (-1.8%) 和纽约 (-0.3%) 的房价将出现小幅下跌。

同期巴尔的摩 (+0.5%) 和迈阿密 (+0.8%) 预计会有小幅增长。

总体而言，高盛预测美国房价今年将下跌 6.1%。这意味着从 2022 年 6 月到今年年底，美国房价从峰谷到谷底的总跌幅约为 10%。

报告称，“这种 [全美国] 下降幅度应该足够小，以避免出现广泛的抵押贷款信贷压力，全美国范围内止赎房屋数量急剧增加的可能性似乎不大。”

除了西南和太平洋海岸之外，这意味着房地产市场从繁荣到萧条的崩溃预计不会像 2008 年次债危机那样严重。

高盛发布的数据还给房地产市场带来了一线希望，因为他们预计房地产市场不会像 2008 年那样经历长期低迷。

高盛预计 2024 年美国房价总体上涨约 1%。 

“假设经济继续软着陆，避免衰退，并且 30 年期固定抵押贷款利率到 2024 年底回落至 6.15%，房价增长可能会从贬值转向微低幅增长，”高盛表示。 

抵押贷款利率在 2022 年 11 月达到 7.37% 的峰值，在通胀数据好于预期后，平均 30 年期固定抵押贷款利率已降至 6.09%，但未来的抵押贷款利率仍然无法预测。

过去一年抵押贷款利率的大幅上升扼杀了房地产市场，美国成屋销售连续 10 个月下降至十多年来的最低水平。

尽管随着需求下降，房价有所回落，但仍比一年前高出近 11%。

飚升的房价和抵押贷款利率使许多人难以负担购房的成本，但最近随着利率下降可能会给一些购房者带来新的希望。

在 2022 年的最后一次会议上，美联储将利率上调了 0.50 个百分点，这是去年的第七次加息。美联储的基准利率推高至 4.25% 至 4.5%，为 15 年来的最高水平。

尽管消费者层面的通胀已连续六个月下降，但美联储官员表示，他们可能会在 2023 年将央行的主要借款利率再上调75个基点，即达到 5% 至 5.25% 的区间。

30 年期抵押贷款利率通常跟随 10 年期美国国债收益率的走势，贷款银行会将其用作贷款利率调整的指南。

投资者对未来通胀的预期、全球对美国国债的需求以及美联储对利率的影响也会影响购房贷款成本。

屋主重新贷款项目广受欢迎的 15 年期抵押贷款利率本周也有所下降，从上周的 5.52% 降至 5.28%。一年前是 2.79%。

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