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更惨?第二惨?华尔街:美国房市将出现08年大萧条以来第二大房价下跌!

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美国房价全盘下跌的情况并不常见,但也不是绝无仅有,过去50年发生过3次:


80年代初,90年代初又发生了一次,接着就是最惨烈的2008年房地产崩盘后的几年。




当经济进入大萧条或大衰退的时候,全美房价下跌的幅度才会高达两位数。


经历了几个月降不下来的高通胀,美联储升息的连环踢,房市迅速服软。


之前还有各方争执的声音,“房市只是季节性调整,暂时放缓”,到现在,不仅华尔街已经形成共识:“我们已经进入了一个房价下跌的时期”,而且各方机构和经济学家都达成一致:我们将会迎来自2008年大萧条以来“第二惨烈”的房价下跌。


来看看金融巨头们对美国房价未来走势的预期。

Morgan Stanley
美国房价将下跌7%


上周,Morgan Stanley终于加入了看空楼市的行列。


预计到2023年底,美国房价将下跌7%。


好消息:这远低于上一次经济危机2006年-2012年期间27%的跌幅。


坏消息:不是第一,7%的跌幅也能排到第二了。因为这一降幅超过了90年代初3.1%的跌幅的两倍。


如果Morgan Stanley的预测正确,这将标志着美国房市将迎来自大萧条以来第二严重的下跌。


罪魁祸首?


不断飙升利率,加上前所未有的高房价,使得人们的买房经济可负担力达到了历史的上限。


如果贷款利率到7%,购买力将更糟糕。因为与任何时候相比,现在经济放缓的速度都翻了一倍多。


但即使全美房价下降7%,房价也只能回到2022年1月的水平,仍比2020年3月的房价高出32%。


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7%的跌幅只是对“基本情况”预测,Morgan Stanley还分别做了两套预案:


好消息:如果贷款利率在明年2023年春天之前能下降到合理范围的话,美国房价可能在2023年上涨5%。


坏消息:相反,如果利率继续上升,或者降不下来,导致经济进入衰退,那么房价下跌可能超过10%


现在想买房又买不起的就只能租房了,租金那么高,削弱他们存钱的能力,攒不下首付,如果失业率再增多,那情况就不妙了,可能将会是一次大的金融危机。


高盛(Goldman Sachs)
美国房价将下跌5%至10%


高盛(Goldman Sachs)目前预计,美国房价将下跌5%至10%


别忘了,上个月还预测是上涨1.8%的呢。



高盛(Goldman Sachs)的预测是根据两个指标:

  • descriptive home prive outlook scores

  • strong mean reversion in regional data


简单地说,高盛对2023年的预测还是属于保守的。

Moody's Analytics:
美国房价将下跌5% - 10%


虽然贷款利率大幅上涨,但是目前房屋供应还是短缺,房屋空置率很低,所以Moody 's的首席经济学家Mark Zandi认为,我们不会出现2008年那样的房地产崩盘。


但是他也承认只靠以上两点不足以阻止正在进行的房价调整。


换句话说,房价高得太离谱,还是得要回归现实。


Moody 's Analytics预计,即使经济没有衰退,美国房价也会下跌5% - 10%


如果美国经济陷入低迷,美国房价将下跌10%至15%


不管怎样,房价可能需要12到-18个月的时间才能见底。



可能5%-10%的跌幅,大家会觉得是毛毛雨,但是别忘了,上面讲的是整个房市的大盘,但是房地产的地域差异还是很大的。细分到每个地区,房价变化的幅度也会有天壤之别。


比如一个重要的考察因素就是房价vs收入比,Moody's每个季度都会评估当地房市的基本面,看看当地的收入水平是否能够支撑当地的房价。


如果一个地区的房地产市场被“高估”超过25%,Moody's就会认为它“严重高估”


截至今年第二季度,全美413个最大的地区房地产市场中,有210个落入了“严重高估”的阵营,接近50%了。


这些“严重高估”的房地产市场应该会看到房价下跌10%-15%,甚至更高。如果经济衰退来了,“严重高估”的房地产市场的房价跌幅将扩大到20% - 25%


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Fitch Ratings
美国房价可能下跌10% - 15%


作为全美三大信用评级机构之一的Fitch Ratings显然持"看跌"态度。


从最近一次的美联储加息以来,美国房地产市场严重下滑的可能性增加。目前的预测还是较温和的回落,2023年下降可能<10%,2024年可能压力更大。


但是如果经济大环境低迷,房市交易量可能会减少30%以上,房价可能下跌10%至15%


当然,如果房价真的下跌10%到15%,可能过去两年的“大流行房地产热潮”将会变成“大流行房地产泡沫”了。


你怎么看?


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  文章参考:https://fortune.com/2022/10/03/housing-market-wall-street-home-prices-predictions-moodys-goldman-sachs-morgan-stanley-fitch-ratings/版权归原作所有,本文不构成任何投资建议。


排版|陈西瓜
主编|三日匠

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