投资房 留还是不留

班上能人高手多 帮我看看 应看怎么办
一处投资房10年前购买
现在有equity 250k 贷款200k （如果现在脱手卖了，能净流入为250k
目前每月贷款和固定支出 $1600 不算priciple $1250 租金2050，在考虑涨租，但是目前租客非常好，没有任何屁事，除了appliance 坏了之类的
因为equity 数额比较大，算上priciple，ROE 也才有 4% 多一点 勉强和saving rate 打平。
想卖了，但是直觉感觉还是留着好。
大家有什么好建议吗？卖还是不卖？卖了除了把钱存起来还能干什么？
update: 房价涨不涨我不知道 要是能预测房市 我肯定不止买一套 历史数据：过去十年房价翻了一番还多些。2000年的房子，周围也有新小区，新建房，卖的比这个贵。城市还是净流入为主的二线经济城市，房子在外围不在城中心。学区挺好的，不是城市范围内最好的，但主打离工作区和城中心还算近，而且不算太卷。
ROI 没办法算，因为我做了cash out refinance，本钱已经回来了。留与不留就是类似，股票卖不卖，卖了改投别的“绩优股” 或者风险大回报大的投资？ 不知道我这个思路对不对。

卖了吧，钱捐了。心里舒坦得嘞。

房价还能涨吗？地税费用跟着房价涨吗？

一般卖房子有两个原因，需要花钱（不得不卖），有更好的投资渠道。 你明显不属于第一个，那么第二个，我帮你想了一下，就是长期国债了，都超过5%了。

你的收入BUCKET决定了你的利息要缴至少35%的税。买了兑现还不如收租。

你这一笔糊涂账算的LOL 一边赚equity 一边埋怨ROI低因为分母增加了？！

update: 房价涨不涨我不知道 要是能预测房市 我肯定不止买一套 历史数据：过去十年房价翻了一番还多些。2000年的房子，周围也有新小区，新建房，卖的比这个贵。城市还是净流入为主的二线经济城市，房子在外围不在城中心。学区挺好的，不是城市范围内最好的，但主打离工作区和城中心还算近，而且不算太卷。 ROI 没办法算，因为我做了cash out refinance，本钱已经回来了。留与不留就是类似，股票卖不卖，卖了改投别的“绩优股” 或者风险大回报大的投资？ 不知道我这个思路对不对。

某位大佬说的 可卖可不卖的 不卖

卖了，全部捐给church吧，God will bless you! Amen!信的话上帝会返还给你几倍的财富的，就是这么神奇。

回复 7楼夹克325的帖子
听你的分析我觉得你想留，我觉得大部分人也是劝你留着。主要还是看你年龄，职业收入前景之类的。我最近在听Dave Ramsey的节目，我觉得其实也不是所有人都适合做房东。不过你已经租了19年了算是有经验的房东了，应该没有什么卖的必要。唯一的是你如果需要钱再卖不一定是卖在最高点。如果你完全不需要这个钱其实也无所谓。等这个好房客走了再说呗。

回复 7楼夹克325的帖子
听你的分析我觉得你想留，我觉得大部分人也是劝你留着。主要还是看你年龄，职业收入前景之类的。我最近在听Dave Ramsey的节目，我觉得其实也不是所有人都适合做房东。不过你已经租了19年了算是有经验的房东了，应该没有什么卖的必要。唯一的是你如果需要钱再卖不一定是卖在最高点。如果你完全不需要这个钱其实也无所谓。等这个好房客走了再说呗。
dingdang8467 发表于 2023-10-03 23:47

凭直觉是觉得要留，但是怕有什么没有想到的点。
以前是拿到房租拼命还房贷，还没refinance，经高人指点才在低利率的时候，cash out refinance。 所以想听听有经验的人会不会分享些别的好想法

凭直觉是觉得要留，但是怕有什么没有想到的点。
以前是拿到房租拼命还房贷，还没refinance，经高人指点才在低利率的时候，cash out refinance。 所以想听听有经验的人会不会分享些别的好想法
夹克325 发表于 2023-10-03 23:50

拿到低利率，还稳定出租，完全没有必要卖房。

某位大佬说的 可卖可不卖的 不卖
qqzjqqzj 发表于 2023-10-03 23:02

曾经暴雷的橘子姐说的吗

曾经暴雷的橘子姐说的吗
southparkcm 发表于 2023-10-04 00:02

不是 老朽说的

不动产不要动

房子增值潜力小的地方， 买房没什么意思。 卖了吧。
大概率接下来的几十年， 房地产会过气了。 前 20 年好多地方还是涨了好多。 接下来的 20 年， 估计要还债。

凭直觉是觉得要留，但是怕有什么没有想到的点。
以前是拿到房租拼命还房贷，还没refinance，经高人指点才在低利率的时候，cash out refinance。 所以想听听有经验的人会不会分享些别的好想法
夹克325 发表于 2023-10-03 23:50

那么这位高人怎么说

差不多可以跑了 现在的气氛很诡异，有点20072008年的感觉

如果就一套投资房当然留着，资产类别得要diversify一下。 如果有多套才要考虑各种资产的占比，对增值和现金流的预计/期望等。

且卖且珍惜

曾经暴雷的橘子姐说的吗
southparkcm 发表于 2023-10-04 00:02

菊子姐暴雷了吗？说说八卦吧

凭直觉是觉得要留，但是怕有什么没有想到的点。
以前是拿到房租拼命还房贷，还没refinance，经高人指点才在低利率的时候，cash out refinance。 所以想听听有经验的人会不会分享些别的好想法
夹克325 发表于 2023-10-03 23:50

只有一个问题：钱拿出来你要干嘛？

你的真实equity要比你想象的少很多，套现要减掉交易成本和利得税尤其是折旧造成的税，这样算ROI就高了

租金有点少。先看看有没有合适的投资房可以置换。否则就放着。

认真看完了，不着急用钱的话完全没必要卖

不卖，租客又好又有净现金流，还有继续增值的潜力，拿着等以后让孩子继承，现在卖还要交一笔capital gain tax。

本钱都拿出来了，现金流又是正的，还是留着吧。
别的不说贷款利息还能抵税呢

应该留着，卖了就找不到这么低的贷款利率了。长期来看，不动产是抗通胀的。