是换新房子还是改造老房子

十年前买的老房子，70年代的房子，split level, 楼下冷利用率不高。现在两个孩子，老大高中老二初中，卧室不够一人一间了。在西岸华人热门区，这几年新房都奔3M起步了。如果把老房子卖了，有1.5M，再贷款1.5M够买新房。但是，再过两年，老大就大学出门了。买5个卧室的大房子，到时候家里肯定冷清。然后再过4年，老二也去大学了，我们两口子估计会一半时间回国居住，大房子更是必须要降级了。那时再卖大屋，不知道能持平还是会赔钱。另一个方案，就是把现在老房子升级改造下，可以增加一个卧室，解决目前居住需求。但问题是老房子户型不好，住着不舒服，也不想太委屈自己。难啊，曾几何时，从没觉得美国房子特别贵，没想到疫情后房价飞涨，换房居然压力山大了。求建议！

出去租？加建也要很久的，有两年小孩就离开家了。空调可以换成分zone的

租房子，然后把现在的房子出租。

这和你们家多少钱有关吧。钱足够，可以把现在房子推倒重建。这样你出去租一年的apartment，就有个新房子住，会舒服很多。钱不多，加一个extension。这种老房子一般地都足够大。

加建找靠谱的contractor也用不了太久，我朋友疫情期间用了4个月就全弄完了，而且顺道把房子的insulation 改进了，房子的价值涨了不少，挺划算的。

split level很难改造，不如买个结构好一些的二手房。4口人买3-4个卧室的房子就可以了。以后也不用downsize。

加州？ 地够大不？如果够大再建一个unit现在给老二住，老二走了之后你们老两口住。（反正半年不在家） 还有个办法是等天气暖和了加建一间，顺便把外墙全部重做加换门窗，attic和地下也加隔热层，不太影响生活，但是保暖隔音会好很多很多，而且外观看上去就是新房了。

不理解啊。你家只有两个卧室吗？怎么会卧室不够呢？ 冷就加baseboard heating 很小的工程啊。

大衣被禁 发表于 2024-02-25 00:27
不理解啊。你家只有两个卧室吗？怎么会卧室不够呢？ 冷就加baseboard heating 很小的工程啊。

Split level那种下面一层就是半地下室，怎么搞都不会舒服的

babybaby 发表于 2024-02-25 00:30
Split level那种下面一层就是半地下室，怎么搞都不会舒服的

说的没错。我就住过这样的房子，在底下一层可以看到外面的地面，但是底层的floor还是比外面的地面低 总感觉阴森森的。埋入土里一半了。所以，我们也就不住了。这样活生生地就浪费了近1000尺啊。而且不管楼上，还是楼下，都得上楼梯或者下楼梯才能进到房间。 室外，也是比较丑陋的，因为似乎上层比底层大一圈。给人一种头重脚轻的感觉。
那是90年代初建的房子。

回复 1楼 Orcawa 的帖子
湾区很多这样的人，手握巨款却住的不舒服。 所以想象一下如果房价下跌，这些人会做什么。湾区的房是跌不下去了。

回复 6楼 awesomeiris 的帖子
同样区域的房子，二手也是4，50年的老房子，户型进步很小。而一些新建房，都是建商推了老旧房建的大户型，3M以上。split level确实很不喜欢，当初买房没经验

回复 8楼 大衣被禁 的帖子
其实是前房主把楼上一个卧室改造成衣帽间了，等于楼上只有两个卧室了。现在也可以再改造回去

回复 10楼 ahca01 的帖子
我们这里Split都是70年代的流行户型，70年代末就没了。不知道当年怎么会流行这种户型呢。而且，总觉得美国很先进，但当时都房子完全没有做保温层，现在增加保温层应该也很麻烦，要拆墙面

Orcawa 发表于 2024-02-24 23:43
十年前买的老房子，70年代的房子，split level, 楼下冷利用率不高。现在两个孩子，老大高中老二初中，卧室不够一人一间了。在西岸华人热门区，这几年新房都奔3M起步了。如果把老房子卖了，有1.5M，再贷款1.5M够买新房。但是，再过两年，老大就大学出门了。买5个卧室的大房子，到时候家里肯定冷清。然后再过4年，老二也去大学了，我们两口子估计会一半时间回国居住，大房子更是必须要降级了。那时再卖大屋，不知道能持平还是会赔钱。另一个方案，就是把现在老房子升级改造下，可以增加一个卧室，解决目前居住需求。但问题是老房子户型不好，住着不舒服，也不想太委屈自己。难啊，曾几何时，从没觉得美国房子特别贵，没想到疫情后房价飞涨，换房居然压力山大了。求建议！

院子大吗 大的话直接建一个ADU 以后还能出租

Orcawa 发表于 2024-02-24 23:43
十年前买的老房子，70年代的房子，split level, 楼下冷利用率不高。现在两个孩子，老大高中老二初中，卧室不够一人一间了。在西岸华人热门区，这几年新房都奔3M起步了。如果把老房子卖了，有1.5M，再贷款1.5M够买新房。但是，再过两年，老大就大学出门了。买5个卧室的大房子，到时候家里肯定冷清。然后再过4年，老二也去大学了，我们两口子估计会一半时间回国居住，大房子更是必须要降级了。那时再卖大屋，不知道能持平还是会赔钱。另一个方案，就是把现在老房子升级改造下，可以增加一个卧室，解决目前居住需求。但问题是老房子户型不好，住着不舒服，也不想太委屈自己。难啊，曾几何时，从没觉得美国房子特别贵，没想到疫情后房价飞涨，换房居然压力山大了。求建议！

十年前买的 应该比买的时候涨了100万 自住50万免税 50万缴税40% 等于20万
20万拿来缴税呢还是装修呢？

Orcawa 发表于 2024-02-24 23:43
十年前买的老房子，70年代的房子，split level, 楼下冷利用率不高。现在两个孩子，老大高中老二初中，卧室不够一人一间了。在西岸华人热门区，这几年新房都奔3M起步了。如果把老房子卖了，有1.5M，再贷款1.5M够买新房。但是，再过两年，老大就大学出门了。买5个卧室的大房子，到时候家里肯定冷清。然后再过4年，老二也去大学了，我们两口子估计会一半时间回国居住，大房子更是必须要降级了。那时再卖大屋，不知道能持平还是会赔钱。另一个方案，就是把现在老房子升级改造下，可以增加一个卧室，解决目前居住需求。但问题是老房子户型不好，住着不舒服，也不想太委屈自己。难啊，曾几何时，从没觉得美国房子特别贵，没想到疫情后房价飞涨，换房居然压力山大了。求建议！

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回复 1楼 Orcawa 的帖子
买吧。以后孩子放假回家甚至成家了也可以回来

Orcawa 发表于 2024-02-25 02:38
回复 8楼 大衣被禁 的帖子
其实是前房主把楼上一个卧室改造成衣帽间了，等于楼上只有两个卧室了。现在也可以再改造回去

那先改回去吧。趁天气转暖赶紧弄好了

就两年了，要么租，要么把现在的LOWER LEVEL改COZY一些，家长住楼下，两个娃住楼上。 可以网上找找IDEAS。

五卧室？ 打算每人配一个书房一个睡房吗。

楼主这个价格应该是在西雅图，不在湾区。西雅图2左右可以买2010年以后的还不错的房子了吧

就算要换房子，家里一共四口人， 而且孩子很快也要出去读书，为什么要买5间卧室的大房子， 三间卧室不行吗，那样就不用考虑过几年换房的事情？如果考虑孩子独立出去要down size， 你家孩子又不是小学的孩子还有十来年的时间， 三五年的时间又要考虑换房， 就算不在乎钱也折腾啊。

回复 1楼 Orcawa 的帖子
改造老房子。
你把地税打进去算算。
感觉你有钱烧得慌

Lz在西雅图不是湾区吧 湾区的一般都直接说在湾区了…或者说自己在加州（直接忽略南加）
完全没有必要买大的，关键问题是地税。你们退休了收入降了下来每年还打算为住半年的房子付3万多的地税？除非是打算把老人接过来养老还可以。
户型啥的如果就两个人住也无所谓了，好多美国退休老人去租住apt的，省心不用维护。
就两年了，对付一下租吧

问一个downsize的问题。买公寓，需买几臥的？ 打算退休后：
5 －10月在国內老家； 10 － 5月在美过holidays，外地娃儿们都回来过节。
娃儿们若是每每回來住酒店，是不是慢慢就不愛回家过节了？路上奔波很辛苦的，特別是节日高峰。

comee 发表于 2024-02-25 10:40
问一个downsize的问题。买公寓，需买几臥的？ 打算退休后：
5 －10月在国內老家； 10 － 5月在美过holidays，外地娃儿们都回来过节。
娃儿们若是每每回來住酒店，是不是慢慢就不愛回家过节了？路上奔波很辛苦的，特別是节日高峰。

也不一定去酒店，可以去airbnb住个大的。不过如果你家正好在旅游热门城市比如sd就另说…

Anotherfacet 发表于 2024-02-25 10:44
也不一定去酒店，可以去airbnb住个大的。不过如果你家正好在旅游热门城市比如sd就另说…

邻居老太太一个人住个接近4000尺房子。而且这几年她也不常住了，动不动三五个月不在。但是暑假老太太会在，儿女们就带着孙辈们来住几周。

也不一定去酒店，可以去airbnb住个大的。不过如果你家正好在旅游热门城市比如sd就另说…
Anotherfacet 发表于 2024-02-25 10:44

谢谢，还真没想过Airbnb。
但话说回来，在外住 ① 无法像在自家厨房里，甩开膀子准备节日大歺； ② 好像少了＂家＂的那份温馨踏实 ③ 本地法律不允许Airbnb
买个两臥以上，有一半时间不住，又实属浪费。

能负担，又有需要就咬牙换一个吧。享受几年再说，几年啊，又不是几天，而且也不可能刚空巢就换房吧。

Split有很多种configuration，4卧的话，怎么也够住吧。

hope20111 发表于 2024-02-25 10:52
邻居老太太一个人住个接近4000尺房子。而且这几年她也不常住了，动不动三五个月不在。但是暑假老太太会在，儿女们就带着孙辈们来住几周。

这种情况如果房子出事了保险都不cover的…要买专门的保险好像

Wanfeiche 发表于 2024-02-25 04:33
十年前买的 应该比买的时候涨了100万 自住50万免税 50万缴税40% 等于20万
20万拿来缴税呢还是装修呢？

卖自住房受益，应该是交long term capital gains tax吧，这个税率是15-20%吗，不会是40%吧。
谁能给准确的说法？

dryad 发表于 2024-02-25 10:06
就两年了，要么租，要么把现在的LOWER LEVEL改COZY一些，家长住楼下，两个娃住楼上。 可以网上找找IDEAS。

这应该是最经济的选择。但唯一不开心的就是一直不太喜欢现在这个房子的户型和年代，住起来不舒服，虽然目前持有成本这是最低的。

bluebluerain 发表于 2024-02-25 10:10
五卧室？ 打算每人配一个书房一个睡房吗。

不是非要5卧室的新房，而是现在builder只建这种4000尺以上5卧室的大房子，这样才能利益最大化。区域内新房子没有其他选择

孔雀翎 发表于 2024-02-25 10:13
就算要换房子，家里一共四口人， 而且孩子很快也要出去读书，为什么要买5间卧室的大房子， 三间卧室不行吗，那样就不用考虑过几年换房的事情？如果考虑孩子独立出去要down size， 你家孩子又不是小学的孩子还有十来年的时间， 三五年的时间又要考虑换房， 就算不在乎钱也折腾啊。

目前家附近和不换学校的前提下，只有建商推倒旧房新建的大房可选。他们只建四千尺以上5卧室的新房，起价3M。我家也想选3000尺4卧室的新房，可是附近市场没有，要么就要搬离现在的学校和city。孩子高中了，不想影响他

回复 25楼 Anotherfacet 的帖子
确实这个时间点比较尴尬，咬牙换了新房，孩子们过几年也就陆续上大学走了。到时候，大房子空荡荡的，还有花那么多钱来养。但是，租房，能租到新房或者条件比较好的吗，还是钱到位了，都OK。
另外，考虑买新房，也是觉得未来至少能够保值吧，虽然肯定是折腾

一切 发表于 2024-02-25 10:57
能负担，又有需要就咬牙换一个吧。享受几年再说，几年啊，又不是几天，而且也不可能刚空巢就换房吧。

其实现在也是有这个心理，虽然目前房价确实高，但卖旧买新，还能勉强负担。过几年孩子们走了，再降级，到时候卖按时不至于亏钱。
说实话，前几天老大参加学校活动离开家几天，家里就3个人了，感觉有些冷清。想想两年后，应该就是这个气氛了，就又犹豫有没有必要现在买大房子了。
人啊，一些时间节点没有计划好，往往就会非常被动。

回复 38楼 Orcawa 的帖子
楼主我觉得你应该是最大的困惑是不愿意租房而且一租好几年吧，但其实租房是最好的选择。

回复 39楼 acake 的帖子
确实一直没考虑过租房的选项。也是对现在的老房子住的有些烦了，才想换

hanvin 发表于 2024-02-25 10:12
楼主这个价格应该是在西雅图，不在湾区。西雅图2左右可以买2010年以后的还不错的房子了吧

brk不用指望，要偏远一点的区

回复 1楼 Orcawa 的帖子
把小孩卧室搬楼下呀。冬天用那种房间的小的电暖气就不冷

买吧。能享受几年是几年。一辈子不就这么一年年加起来的吗。