“一个龙湖”生态体系发力，构筑企业新增长曲线
2022年以来，房地产市场进入深入调整期，在市场环境变化之下，房企需要开辟新的增长曲线来穿越行业发展周期。
龙湖集团（0960.HK）就是这样的房企。在“一个龙湖”生态体系下，围绕开发、运营及服务三大业务板块，深度参与城市空间、服务重构。2022年，龙湖由运营及服务业务带来的收入均已超过百亿元。其在多年前布局的多航道业务开花结果，以持续稳定的现金流量来抵御市场波动。
经营性业务发展在龙湖有很重要的位置。龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平在业绩会上指出，未来龙湖会扩延轻资产服务的航道，拓展业务围栏。他预计，未来5年之内，龙湖集团的非地产开发业务的利润会达到50%以上，以此为现金流带来保障。
01
构筑新增长曲线
当房地产行业由增量走向存量，意味着房地产行业靠开发赚快钱的时代已经过去，而稳健的经营性收入已成为房企穿越行业周期的有效方式。
龙湖集团选择的是，关注传统开发业务的同时，着力发展存量市场，在“一个龙湖”生态体系下，围绕开发、运营及服务三大业务板块，覆盖地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造等多航道，深度参与城市空间、服务重构。
从龙湖投入金额的比例，可发现运营服务业务在龙湖处于重要的位置。陈序平指出，过去每年，龙湖用销售回款的10%投入到持有物业包括其他的航道。
持续投资产生的效果也很明显。2022年，龙湖的运营服务收入实现租金收入118.8亿元（不含税），由物业管理、智慧营造等业务组成的服务收入达116.7亿元（不含税），由运营及服务业务组成的经营性利润占比达到27%。
在智能物业领域。龙湖智创生活保持着在管面积的高质量增长，并在小米产业园、李宁产业园、网易游戏等商写空间，以及亮马河、都府堤等城市服务领域印证了服务半径延伸的可能性；全新推出的“智慧营造”品牌——龙湖龙智造，也已快速成为代建行业的有力竞争者。年报显示，截至2022年年底，龙湖智创生活在管面积超过3.2亿方，综合毛利率提升至34%。这对于龙湖平滑整体毛利率起着重要的作用。
在龙湖商业投资板块。截至2022年12月31日，龙湖商业在全国范围内累计进入32座城市，2022年新增开业运营15座商场，累计开业运营商场达76座，已开业运营商场建筑面积达722万平方米（含车位总建筑面积为927万平方米）。商业整体租金增长16%至94.3亿元，5年复合增长27%。龙湖方面表示，龙湖商业将继续用轻重并举的形式，稳步推进在高能级城市的网格化布局。
在长租公寓板块。据年报显示，截至2022年年末，龙湖长租公寓品牌“冠寓”已经开业11.6万间房源，开业6个月及以上的房源出租率91.1%。实现租金收入24.4亿元，同比增长9%。在国家推进租售并举，积极通过REITs、资产证券化等方式盘活存量资产的政策刺激下，长租公寓未来拥有更多想象空间。
中指研究院表示，伴随着房地产行业进入新的发展阶段，新发展模式或落脚在住房体系建设、租购并举、盘活存量等方面。相关涉及领域有租赁住房、物业管理、商业运营、代建等，也有城市更新、仓储物流及产业园区REITs、不动产私募投资基金等。
在中指研究院看来，这些领域未来或会得到政策的更多支持，房企应在这些领域寻找新机会，实现高质量发展。
由此可见，运营及服务业务目前已成为龙湖集团高质量可持续发展的重要组成部分。联合地产开发业务，三大业务板块协同发力，为龙湖贡献稳定的收入与利润。
02
稳健的财务水平
如果说运营业务和服务收入是龙湖的新增长曲线，那么开发业务始终是龙湖稳健的基本盘。三大业务板块协同发展，为龙湖贡献了稳健的现金流，重构了行业的发展逻辑。
在房地产行业多家房企亏损的情况下，龙湖的财务水平一如既往的保持稳健。根据龙湖披露的2022年全年业绩显示，2022年，龙湖的营业收入同比增长12.2%至2505.7亿元，归属于股东的净利润为243.6亿元，核心权益后净利润为225.4亿元。
2022年，龙湖的毛利为530.4亿元，毛利率为21.2%。核心税后利润率为12.3%，核心权益后利润率为9.0%。2022年，龙湖集团开发业务营业额为2270.2亿元，较上年增长11.0%。交付物业总建筑面积为1551.5万平方米。开发业务结算毛利率为17.9%。
龙湖稳健的财务水平离不开其对行业变革的预判。陈序平认为，地产行业经历了深度调整，拐点已现。区域经济发展带动下的城市分化，业务布局回归一线及主力二线在内的重点城市，改善型住房成为需求主导。企业告别高杠杆扩张模式，回归产品主义及盈利本质。
因此，龙湖也将未来的整体战略聚焦在政策精准支持下，顺势提升周转及去化，逐步优化存货结构，修复盈利水平。
在龙湖，交付质量、回款质量及利润率比规模更重要。陈序平认为，唯有前端把握投资节奏及精准度，后端落实项目全周期管理与执行，才能确保投资承诺的高效达成。“开发业务将始终以强大及稳定的现金流支撑龙湖的底盘。”陈序平表示。
兵马未动，粮草先行。龙湖在土地储备和开发节奏上，遵从市场规律，聚焦热点城市。
2022年，龙湖新增收购土地储备总建筑面积为448万平方米，权益面积为291万平方米，平均权益收购成本为每平方米10461元。按地区分析，长三角地区、西部地区、华南地区、环渤海地区及华中地区的新增面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的51.8%、25.2%、9.7%、6.7%及6.6%。
龙湖集团执行董事兼高级副总裁张旭忠透露，因为城市回暖分化加剧，龙湖2023年也将聚焦高能级城市布局。张旭忠表示，龙湖集团的拿地策略依旧坚持“以销定产”，拿地投资额和销售回款动态匹配，未来龙湖会聚焦20个主力城市和14个机会城市。
在土储方面，年报显示，截至2022年末，龙湖集团土地储备合计5795万平方米，权益面积为3975万平方米。土地储备的平均成本为每平方米5221元，为当期签约单价的33.8%。按地区分析，环渤海地区、西部地区、长三角地区、华中地区及华南地区的土地储备分别占土地储备总面积的31.8%、24.8%、19.7%、13.8%及9.9%。
手中有粮，心中不慌。龙湖重仓热点区域背后是手中有着充足的现金。年报显示，期内，龙湖集团2022年在手现金726亿元保持高位，有息负债总额2,080亿元，同比增长8%，其中无抵押的信用债务占比约70%，“三道红线”继续保持绿档。
龙湖平均借贷成本进一步下降至4.10%，持续保持低位；负债结构亦保持合理，平均账期为6.67年，一年以内到期的短债占比约9.9%；现金短债比3.52，连续七年满足“三道红线”绿档要求。
对于目前行业关心的债务及再融资计划，龙湖管理层指出，未来龙湖集团将加大国内融资，适度减少境外融资，保持龙湖现金流盘面保持稳定。
从债务结构上，龙湖集团一年以内到期的短期债务占比10%，债务压力安全可控，始终保持战略主动权。外币债务占比只有23%，其中外币债务掉期比例至98%,基本完全规避汇率风险。
2022年12月9日，龙湖集团发布公告称，公司已经全部赎回于2023年到期的3亿美元优先票据，票面利率为3.9%，赎回价为票据本金100%，另加截至（但不包括）赎回日期的累计及未支付的利息。至此，2023年内，龙湖已无到期境外债。
2022年全年，龙湖发行债券及境外贷款融资额达到92亿元，在外部较为严峻的环境下，始终保持境内外融资渠道的通畅，且以长期融资为主。2022年末，龙湖集团获得了行业历史行业内首笔内保外债7亿元人民币。
基于龙湖良好的信用表现，三大评级机构标普、穆迪、惠誉都给予龙湖集团投资级评级，令龙湖成为少数获得境内外机构全投资级评级的优质房企。
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