让房地产行业回归正常
6月15日，房地产行业收到了一份喜忧参半的成绩单。
国家统计局公布，1-5月，全国房屋开竣工面积、销售面积、销售额等，均同比大幅下降，而5月单月，开竣工面积、土地成交价款、销售面积和销售额等多项指标，实现了今年首次环比转正。
一负一正两组指标似乎显示，长达半年的房地产政策松绑，终于在5月迎来了数据面的回应。之于当下疲弱的经济形势，这当然是好消息。但我们认为，对房地产业的回稳，仍不能掉以轻心。
首先，从政策效果看，5月一些数据环比回升，例如商品房销售额环比增幅高于销售面积增幅，说明城区类和改善类产品率先触底，反映在真实市场中，深圳、苏州等个别城市的部分高端项目确实出现了认筹火热。但需注意，5月部分房地产数据回升的前提是，4月房地产开发景气指数已经跌至一年来的最低值，市场端的有限恢复并不是行业全貌。实际上，5月的房地产景气指数仍在进一步下探至新低，行业并未真正企稳。
其次，从市场主体的现实状况看，房地产企业的降薪、裁员、违约潮仍在继续；国内贷款数据持续下跌，说明金融机构对房地产业的融资通路仍然闭塞；购房者在房地产企业连环爆雷的阴影下，并未完全恢复信心；而地方政府的土拍现场，底价成交、央国企托底仍是主流，财政吃紧，公务员降薪的传导也在延续。
第三，从产业链看，房地产也许是上下游企业最多的行业了，但是上至水泥、钢铁，下至装修、家电，销售数据都在持续下降中。
房地产仍在角落喘息，就像一只正被驯服的猛兽。回望它不算漫长的成长历程，相似的场景总是一遍遍重演，忽如饕餮般吞噬膨胀，忽如走狗般挨打哀嚎，永远在两个极端瞬移，极少能稳定于常态。
原因是多方面的：从外部看，房地产链条长、捆绑的资源多、占GDP的比重大，在人均住房面积达到40平方米以前发展迅猛，因而对经济有着巨大的牵引惯性，不管是加速还是降速，总是需用猛药。
而从行业内部看，房地产行业有着天然的金融属性，房地产企业在拿地、建设、销售阶段，都有不同的杠杆加持。很长时间里，这种极致的高杠杆模式，虽然常伴风险，但总会被更高的规模、利润正向激励。
内外因交互作用带来的结果是，我们甚至并不知道什么才是房地产的正常面貌，整个社会对房地产的态度也简化成了爱与恨，例如近期对房地产的著名论断就有典型的两种：一是房地产被三道红线误伤，三道红线需要反思；另一是房地产自己“三高”作死，此刻正在摆烂。
我们认为，这两种论断都失之偏颇。如果爬梳房地产十多年来的发展历程，会发现这分明就是一段加、降杠杆的拉扯史，其中固然有开发商的主观意愿，但绝不可能独立于经济发展节奏之外。
真正在政策端和企业端逐渐形成统一认知，其实是在2017年之后，房住不炒、长效机制等调控主基调逐渐确立，旨在引导房地产降低杠杆、脱虚向实。和2008年、2014年两次地产剧烈下挫后强劲反弹相比，新型调控下，近年的房地产价格曲线已经平滑很多。在2020年三道红线推出之后，房地产企业真正开始了内生性的降杠杆之路。这是难得的政策窗口期，本可以期待一个绣花功夫慢调出来的、更平稳、更正常的房地产业。
但这一进程无奈中断了，个别房企爆雷叠加疫情反复，各类主体应激反应剧烈引发踩踏，几乎所有房企都在遵循“三道红线”节奏降杠杆过程中，突然面对抽贷、断贷、交叉违约打击，不仅正常融资需求无法满足，预售资金强监管接踵而至。
这也是此次房地产困局与以往的不同之处。时至今日，从中央到地方，从金融到行政到财政，调控松绑花样虽多，能帮助房企回到经营正轨的少之又少，归根结底还在于房地产经年累月披挂着洪水猛兽的滤镜。
我们认为，当下房地产企业端的正常经营需求，比如贷款和预售资金监管需要回归适度而非从严，让企业能够正常运转，恢复购房人的信心才有意义，如果一味打压，看似在压制风险，实际可能酝酿更大的风险；长期来看，三架马车中做强消费，卸下投资拉动经济的一部分重担，对于房地产行业回归正常更有意义。
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