南加房屋销量下降46%至历史低点：5个原因

 《洛城焦点》出品，转载须征求许可，规范署名(公号名/ID/作者)，违者必究

据橙县纪事报报道 南加的房屋买卖仍然处于冰点，房屋销量在近一年内几乎减半，降至历史最低水平。

根据CoreLogic的数据，购房者在4月份完成了13,201套现有/新的单户住宅/公寓的交易，然而交易总额一年内下降了惊人的46%，也是自1988年有记录以来的第三大同比下降。

住房市场继续受到高抵押贷款利率的影响，迎来了35年来销量最差的4月，这也是在同一时间范围内第18差的月度销售总量。

从4月的销量下降可以看到这种降温在南加六县的影响有多大。圣贝纳迪诺房屋销量下降了68%，文图拉下降59%，圣地亚哥下降52%，洛杉矶下降39%，橙县下降35%，河滨下降39%。

而且，这种不景气不是短期的。

4月前的这一年，南加的房屋销量为182,593套，是自2008年市场崩溃以来交易量最少的12个月。在过去35年中，只有7个其他的12个月——都是在2007-08年市场崩溃期间——房屋销量较少。

那么，为什么房屋销量这么少？销量急剧下降背后有5个原因：

#1 成本太高

房价，按销售价格中位数衡量，仍然顽固地居高不下。

4月份南加六县房价中位数为73.5万美元，一个月内上涨了4.3%，一年内只下降了2%，比2022年5月创下的76万美元纪录的高点下降了3%。

各县房价近一年跌幅：圣贝纳迪诺下跌8%，至45.5万美元；洛杉矶下跌7%，至80万美元；橙县下跌6%，至98.8万美元；河滨下跌4%，至54.95万美元；文图拉下跌4%，至77.4万美元；圣地亚哥则下跌2%，至80.5万美元。

#2 昂贵的抵押贷款

2022年3月，美联储开始努力使用昂贵的融资来冷却过热的经济，所以抵押贷款利率暴涨。

想想这对一个普通购房者的房款意味着什么。

假设平均6.34%的抵押贷款利率和20%的首付，4月份相当于房贷每月3,655美元。这比一年前的利率4.98%上升了14%，比2020年12月的利率2.67%的历史低点猛增了88%。

#3 低可负担性

飙升的成本已经削减了有资格购买的人数。

根据加州房地产经纪人协会的负担能力指数，第一季度南加一个家庭需要年收入178,400美元才能购买一个中位价的单户住宅。如果对潜在购房者的收入要求还不够痛苦，再提醒一下：这一数字在一年内上涨了22%。

因此，只有19%的南加人有能力买房，低于一年前的24%和2021年的29%。县与县之间的差异：橙县（12%）、圣地亚哥（15%）、洛杉矶（17%）、文图拉（17%）、河滨（22%）以及圣贝纳迪诺（30%）。

#4 选择很少

由于一系列的原因，购房者的选择很少。

许多房主不卖房是因为他们买不起另一套房子，或者不想放弃他们在新冠疫情时期美联储低利率时代得到的低抵押贷款利率，或者房主已经决定出租他们本想出售的房屋。

根据房地产经纪人的供应指数，南加的房屋库存稀少，比2008年以来的平均水平低34%。

圣地亚哥的供应量缩水最多，比正常情况下降了54%。然后是文图拉和橙县下降50%，洛杉矶下降37%，河滨下降36%，圣贝纳迪诺下降28%。

#5 建筑行业的萧条

建筑商准备出售的房屋库存在冬季被吞噬了，所以开发商现在争先恐后地建房。

在整个南加，4月份仅售出了1038套新房，一年内下降了39%。尽管新房仍然是交易中的一小部分，只占该月所有销售的7.9%，低于过去10年平均水平（8.6%）。

除了河滨县，其他地方都是如此，河滨县4月份新房交易占比14.3%，高于过去10年平均水平（13.7%）。

底线

总体而言，南加的购房情况仍然非常冷淡。

是的，为数不多的房子很快就能出售，而且价格接近历史最高水平。但是，南加的成交量却以历史性的低迷的状态运行，因为需求已经崩溃了。

首次购房者在经济上受到挑战，被挤出市场；目前的房主正在寻找新房子，但又有太多的理由留在原地；昂贵的抵押贷款和不确定的升值几率，使投资者都在观望。

这种态势不会很快改变。

看一下待定销售（pending sales），这是衡量未来成交量的一个可靠标准。根据Zillow的数据，4月份，南加六县签署了11,682份现有房屋的销售合同。这比近5年的平均水平低19%。

圣地亚哥的1,909份仅比平均水平低4%，文图拉县的471份比平均水平低26%。洛杉矶和橙县5,622份，比平均水平低22%。河滨和圣贝纳迪诺县3,680份，比正常水平低19%。

然而，请记住，现在本应是每年的黄金购房季节。

洛杉矶最值得关注的两个微信号

看新闻 追热点  关注这个油管频道！