稍微留心观察身边人，你会发现这里和其他城市的不同之处
这是上海市中心上班时间段的某个街道场景，老年人一般会在这个时候倾巢而出就连周末逛街，在商场里吹空调围坐成一圈的，依然是爷叔和阿姨们上海不仅是一个拥有2500万常住人口的巨型城市，也是我国进入老龄化社会最早的大型城市作为一个巨型老年人之城，上海可能比你想象中的还要更老上海目前仅沪籍人口里，老年人的总量就已经达到了533.49w人，这个数量在全国排名第一
上海的老龄化程度，已经超过了我们认知中最老的东北城市烟台、哈尔滨、大连等等先跟大家普及一下，现在中国特大城市的最低规模标准是500万平行对比的话，山西省太原市的常住人口也不过539万，中国第一批经济特区里的新一线城市厦门，常住人口也只有516万
也就是说，上海仅凭借沪籍老年人口，就可以单独填满一个太原市或厦门市你能想象吗，把上海六十岁以上的人集中起来，竟然可以单独成为一个特大城市
咱就是说，把上海60岁以上的爷叔阿姨搬到一个新城市，不仅可以填满，居然还达到了可以开通地铁的水平如果按照年龄结构来看，分布得还比较平均，其中大部分在60-69岁之间上海老年人口总量为什么可以这么高，主要是因为准老龄人口多，带来的增速快就拿2019年末到2020年末来说，上海的65岁及以上老人，就增加了20.79w人单位折算一下，每天上海新增570人，每小时23人，每3分钟1个，65岁以上高龄老人虹口区、黄浦区、普陀区、静安区的老年人口比例占户籍人口都达到了40%以上，是绝对的深度老龄化区域
在四座一线城市里，上海不仅是最老的，还是结婚率和生育率都最低的一个，2020年上海常住人口的结婚率只有千分之3.8，全国倒数第一预测到2030年，上海的沪籍老人占比将会达到40%，到2040和2050年，这一比例将会达到44.5%如果到了那个时候，上海的老龄化程度将会全面超越日本，成为全球老龄化最高的城市之一或许不用十年
常住人口二千五百万人的上海，就会变成一座每三人行必有一老的城市
在一个城市的发展里，人口的增长总是伴随着房地产的变迁如果回到文章标题的那个问题，上海的老年人都住在哪里在市区里的七个区里，房龄最老的是黄浦区，大约有三成的小区，房龄都在30年以上大部分房龄主要分布在20-30年之间这个房龄段，占比在35-40%之间，房龄段为30年以上的小区，占比都接近30%所以，在上海的黄浦、长宁、静安、徐汇、虹口，五个市中心城区里，有一半的房子房龄都在20年以上其他，杨浦区和普陀区存量房小区的房龄结构相似，20-30年之间房龄的小区占比较高，普陀区最高占比为40.3%，房龄在10-20年之间的小区占比在30%左右也就是说，上海郊区里房子最老的地方是崇明，其次是金山这两个区离上海主城区最远，也没有产业导入，因此房地产开发速度，相对其他郊区就慢很多了在五大新城活力满满的时候，金山和奉贤依然给人衰老的感觉如果同样用房子类型的维度，来为上海3万个小区排序，大概是这样的老洋房（100岁以上）>工人新村（70岁左右）>老公房（40-50岁）>动迁安置房（30岁）>次新房（5-10岁）>商品房
上海光是房龄70年左右的工人新村，从1953年到1958年，一共建了201个，住宅面积达468万平
其中以曹杨新村、彭浦新村为代表，他们大多建造于1950年代初期，有很多房子的房龄已经超过70年以上了
彭浦新村街道作为沪上传统的工人新村，是一个典型的老龄化社区，老年人口基数大
老龄化比例高，辖区户籍人口总数达12.6万，其中60岁以上的老年人为5.1万，老龄化程度高达42.1%
毫无疑问，在这些最老的房子里，居住着最多的老年人口
03
老年人都喜欢买上海哪里的房子
我们团队做过的选题有提到一个数据
在2020年上海链家的全年成交数据里，除了33-35岁置换客群，第二成交年龄高峰在53-63岁之间
意味着，老年人成为上海买房置换的第二客群，他们置换的胆子，大到你想不到
而这群老年人买房的特点是什么
从链家给到的数据，我们看到很多购房轨迹是同区域同板块，甚至同小区置换
从上海链家成交数据可以看到，44.8%的老年人置换目的地，还在相同行政区，而同板块置换的比例为25%
老年人置业目的地还有一个特征，就是“往外跑”，我们先从具体行政区域来看上海老年人搬入前三的区域分别是：松江、宝山、嘉定，搬出前三分别是：徐汇、浦东、虹口，老年人他们正在逃离市中心
就拿我最近接触到的几位住在上海徐家汇附近老破小里的老年房东来说
他们大部分处于退休状态，上海市中心繁华热闹的商业、教育资源和他们关系不大
他们更想把一套面积40平左右，房龄四五十年的老破小，置换到松江、嘉定的电梯房，安静的渡过晚年
但是从新房供应的角度来看，社保积分一定程度可以判断出新盘的客户购买画像
去年几个新盘的积分也是提前上演了老龄化
而今年截止7月1日
上海新盘里已经有徐汇滨江的百汇园、森兰名苑、中企海睿滨江、招商外滩玺、金鼎首府，五个新盘的积分超过了65分
最高的是森兰名苑，需要缴纳299个月的社保，换算到年的话，缴满25年社保才能入围
于是这些上海热门盘的购房客群基本没有年轻人，多数是40-45岁左右的中年人
老破小里的老年人在搬离市中心
但市区新盘却已经又开始提前进入老龄化了
之前我们一直和大家聊的是城市更新
聊养老院、聊上海的精细化社区养老做得有多好
确实上海是一座对老年人最好的城市，它拥有很好的医疗、养老设施、人性关怀等等
上海纯老家庭达到了157.79万人，而独居老人数量也有30.52万
也就是说有三分之一的上海家庭，家里只有老年人，没有年轻儿女，没有三代同堂还有30万老年人目前是独居状态，没有人照顾，没有老伴他们或者需要定期服用注射药物、定期看病看医生，甚至连上网团购蔬菜都很困难，身边可能都是同龄人居多
以上为正文，来自乔不丝
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