新闻第67期｜楼房沉降，购房者的权利如何保障？

家没了！——这是天津市津南区八里台镇碧桂园凤锦庭院的几千名业主正陷入的无法接受，却不得不接受的困境。他们的家还在，但由于该小区发生了严重的沉降和开裂问题，他们不得不暂时离开自己的住宅。从5月31日到6月2日，地面沉降现象迅速发展，临街的高层建筑受到不同程度的影响。

与此同时，类似的情况也出现在重庆市万州区的锦绣江南小区。该小区的6号楼和7号楼发生了地面沉降和边坡挡墙倾斜的险情。并且早在2021年，上海市徐汇区的宜山路406弄明辉苑和温州市龙湾区绿城海棠湾小区别墅区，业主们也遭遇了类似的沉降问题。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十条规定了在房屋交付使用后，如存在下述两种情形，业主有权请求解除合同和赔偿损失：（1）房屋主体结构质量经核验确属不合格；（2）房屋质量问题严重影响正常居住使用。由此可见，如果楼房沉降属于房屋主体结构质量不合格，或者沉降问题严重影响业主正常居住和房屋使用，则居住多年的业主有权请求解除合同，并要求开发商赔偿损失。

司法实践中，如业主以楼房沉降为由主张解除合同，根据“谁主张，谁举证”的规则，通常需由业主委托专业鉴定机构对楼房沉降问题出具专业意见，以证明楼房沉降是由于房屋质量不合格所导致，或者已经严重影响业主正常居住安全。在此基础上，多数法院均会支持业主的诉请，判定准许解除合同，以及由开发商赔偿业主相应的损失，包括依据现行同类型房屋市价计算的购房款、商品房买卖合同中约定的违约金等[1]。若业主并未聘请专业鉴定机构出具相关意见，则有可能会被法院认为举证不能而驳回解除合同的诉请。在(2022)津0105民初3402号案中，天津市河北区人民法院以原告方未能提供证据证明商铺出现明显沉降为由，不予支持原告方解除合同的诉请。

除了要求解除合同，业主亦可依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条的规定，请求开发商采取补救措施解决楼房沉降的不良影响，恢复房屋的可安全居住状态。

另外，如楼房沉降问题是由于突发自然灾害等不可抗力因素造成，则业主通常难以据此要求解除合同及要求开发商予以赔偿，除非商品房买卖合同中包含出现不可抗力时开发商需予以一定补偿的条款，或者房屋处于质保期/保修期内，可以依据该条款要求开发商予以维修。

如楼房沉降问题主要是由于业主违规扩建等人为因素导致，则应由业主自身承担楼房沉降所带来的损失，并且可能需对受沉降影响的其他业主所遭受的损失予以赔偿。

“楼房沉降后购房者是否需要偿还房贷？”这一问题实质上是涉及了购房者与开发商的关系，购房者与银行之间的关系。房贷，指房屋贷款，即购房者利用房屋作为抵押向银行贷款，银行将贷款资金给开发商，而购房者只需每月向银行还款。房屋的毁损、灭失仅仅意味着抵押物的毁损灭失，并不影响购房者和银行之间的借贷关系。也就是，购房者和银行之间的借款合同仍然存在，无论房子如何毁损，也只不过是从有抵押物到无抵押物而已。因此对于购房者来说，仍需要偿还房贷。

但国家考虑到会存在地震后房子灭失的情况，所以相应的制定了救灾政策。国家和银行可能会根据灾后状况，帮扶救助甚至免除房屋贷款。

对于非自然灾害导致的，楼房本身质量导致的塌陷，开发商则需要对购房者承担连带责任。

在购房时，一般都会发放质量保证书，在规定的年限内房子发生非人为的倒塌或毁坏，国家政府会追究开发商的责任。

而法条所述的保修期内是多久呢？是否存在过期的情况呢？根据《房屋建筑工程质量保修办法》，对于地基基础和主体结构工程的保修期是该工程的合理使用年限，而对于其他防水工程、供冷供热等有最低的保修期限。因此楼房沉降属于主体结构的问题，应该为合理使用年限。而我国商品房一般都在70年的合理使用年限，因此购房者是可以向建设单位追偿的。

在此，也给购房者们一个警示，购买楼房后若出现质量问题，可以向开发商追偿或向消费者保护协会求助。在购房前也需谨慎考虑，购买保险。

如果发现质量问题，可以考虑先找开发商，因为购房者与开发商有着直接的合同关系。开发商作为商品房的生产商和销售商，对商品房质量承担终责任。开发商与购房者的质量关系通过《商品房购销合同》和《商品房住宅质量保证书》来约束，如果购房者因质量问题要求赔偿损失，应由开发商向购房者赔偿，开发商再根据质量原因依照合同约定追索责任单位赔偿。

 因商品房质量保修责任发生纠纷的，如开发商不予解决、或对开发商的解决不满意，当事人可以向建设工程质量监督机构申请组织认定或向建设行政主管部门投诉。

对于影响房屋结构安全的问题，住户可以直接委托具有法定结构安全鉴定资质的单位对房屋进行鉴定，其鉴定结论可作为民事赔偿的证据。

如果上述途径都不能解决，购房者可以根据法律规定和自己的实际情况起诉开发商。

许多居民对类似住房出现的问题，不知道该如何投诉，如何解决，往往是一出现问题就找物业，而物业部门又因无力解决或其它一些原因把问题移交给别的部门，使问题拖而不决。在这里提醒购房者，出现房屋质量问题先找开发商协商，弄清楚问题的性质，再来选择不同的处理方式，必要时可以请律师协助解决，以便更好地维护自己的权益。