为啥提前还了本金mature date仍然不变呢？

在网站上操作的，试着还了1万的本金，每月还的贷款也没少，remaining term也没少，mature date还是一样的。那我这1万刀还了啥呢？

因为 房贷 不 recast

你还的本金 降低了你的 未来的利息 那amortization 网上的计算期 自己算一下

因为 房贷 不 recast
pwwq 发表于 2023-06-03 11:37

啥意思？哪怕我提前还了本金 该付的利息也一分不能少吗？

你还的本金 降低了你的 未来的利息 那amortization 网上的计算期 自己算一下
pwwq 发表于 2023-06-03 11:38

那我每月还的钱应该少了 对吧？因为欠的本金少了 未来的利息也少了

啥意思？哪怕我提前还了本金 该付的利息也一分不能少吗？
xiaofengxian 发表于 2023-06-03 11:38

你自己把 amortization 的 基本算数算一下
把你每个月的 房贷 账单 仔细读一读， 每个月的房贷还款里，有几个组成部分？
每一部分是怎么算的？
每一部分每个月是否有变化？
你看一下就都清楚了

amortization没有即时更新，等下个月再看就更新了。

那我每月还的钱应该少了 对吧？因为欠的本金少了 未来的利息也少了
xiaofengxian 发表于 2023-06-03 11:39

你换的利息在变少

每月还款不会变，但其中本金的比例变大，利息比重变少，最后肯定提前还清。

每月还款不会变，但其中本金的比例变大，利息比重变少，最后肯定提前还清。
star1991 发表于 2023-06-03 11:42

可是mature date也没变啊。。。本来是2051年10月还清的，现在还是这个日期。。。

每月还款不会变，但其中本金的比例变大，利息比重变少，最后肯定提前还清。
star1991 发表于 2023-06-03 11:42

maturity term 是不变的
提前还清是自己额外做的选择，
房贷不影响

amortization没有即时更新，等下个月再看就更新了。
zhou.ucar 发表于 2023-06-03 11:40

已经3个月了。。。

amortization没有即时更新，等下个月再看就更新了。
zhou.ucar 发表于 2023-06-03 11:40

agree..

看balance。额外还10000后，balance少一万块。

你自己把 amortization 的 基本算数算一下
把你每个月的 房贷 账单 仔细读一读， 每个月的房贷还款里，有几个组成部分？
每一部分是怎么算的？
每一部分每个月是否有变化？
你看一下就都清楚了
pwwq 发表于 2023-06-03 11:40

看了 每个月的总数没变 自从我提前还款后 每个月要还的本金反而增加了 2月本金还743.25 利息还889.71 我4月还了1万的本金 5月本金还771.34 利息还861.62

可是mature date也没变啊。。。本来是2051年10月还清的，现在还是这个日期。。。
xiaofengxian 发表于 2023-06-03 11:44

你从哪里得来的知识
提前还款
Maturity 会变？？

除非你贷款利息比较高， 应该不要提前还吧？ 现在通货膨胀这么高， 再过几年， 你一个月的工资就可以付清了， 哈哈。

你每月供款不变，因为没有重贷,term不变。但是每个月的供款里面，本金的比例会比你如果没有多付这1万要高，利息的比例要低，事实上你能提前供完。

你从哪里得来的知识
提前还款
Maturity 会变？？
pwwq 发表于 2023-06-03 11:53

我不知道 那提前还款的意思是什么呢？比如我今年把剩下的本金全还了 那我难道还要等到2051年mature吗？

看了 每个月的总数没变 自从我提前还款后 每个月要还的本金反而增加了 2月本金还743.25 利息还889.71 我4月还了1万的本金 5月本金还771.34 利息还861.62


xiaofengxian 发表于 2023-06-03 11:53

把“要”字去掉，是还的钱里本金比例增加了，利息比例少了，当然还的更快了。你需要学一点基本知识，充填一些gap。

你每月供款不变，因为没有重贷,term不变。但是每个月的供款里面，本金的比例会比你如果没有多付这1万要高，利息的比例要低，事实上你能提前供完。
Ruth 发表于 2023-06-03 11:54

那等到欠的本金为0的时候 我就不用还贷了 是吗？

看了 每个月的总数没变 自从我提前还款后 每个月要还的本金反而增加了 2月本金还743.25 利息还889.71 我4月还了1万的本金 5月本金还771.34 利息还861.62


xiaofengxian 发表于 2023-06-03 11:53

天，你这理解力，这是说你每月供款里面还的本金多了，余额下降快了。你难道喜欢多付利息? 即使你不额外还款，本身就是同样月供里面本金越往后占比越大。

除非你贷款利息比较高， 应该不要提前还吧？ 现在通货膨胀这么高， 再过几年， 你一个月的工资就可以付清了， 哈哈。
gokgs 发表于 2023-06-03 11:54

我现在一直放银行连利息都没有

我现在一直放银行连利息都没有
xiaofengxian 发表于 2023-06-03 11:58

怎么可能，现在遍地4%以上的cd。。。

我现在一直放银行连利息都没有
xiaofengxian 发表于 2023-06-03 11:58

赶紧买点 tbills, 我也准备都买成 tbills。 都是 5%+。
至少开个 apple savings 吧， 4.15%

那等到欠的本金为0的时候 我就不用还贷了 是吗？
xiaofengxian 发表于 2023-06-03 11:57

对。 你也可以选择在适当时候把余额连同当时利息一次还清关掉贷款--如果没有提前还贷罚款。 但只要你没清，不重贷，term就不变。

在网站上操作的，试着还了1万的本金，每月还的贷款也没少，remaining term也没少，mature date还是一样的。那我这1万刀还了啥呢？
xiaofengxian 发表于 2023-06-03 11:35

曾经有同样的question。 那个mature day是不会变的。你的下一个Statement会告诉你：本金降了一万。等你全付清，Bank会跟你结算的。

我不知道 那提前还款的意思是什么呢？比如我今年把剩下的本金全还了 那我难道还要等到2051年mature吗？
xiaofengxian 发表于 2023-06-03 11:55

这个叫做 提前付清
pay off
两回事儿
maturity interest 和 未付完的本金 UPB 这些 是你房贷 数学 的 inputs 来算你每个月的 还款，
要改变 maturity, 需要专门去改变，他不是 结果，是 input

赶紧买点 tbills, 我也准备都买成 tbills。 都是 5%+。
至少开个 apple savings 吧， 4.15%
gokgs 发表于 2023-06-03 12:00

风险怎么样？ 我现在的房贷利率是2.75%

对。 你也可以选择在适当时候把余额连同当时利息一次还清关掉贷款--如果没有提前还贷罚款。 但只要你没清，不重贷，term就不变。
Ruth 发表于 2023-06-03 12:00

好 那我明白了 谢谢mm！

曾经有同样的question。 那个mature day是不会变的。你的下一个Statement会告诉你：本金降了一万。等你全付清，Bank会跟你结算的。
junesnow2010 发表于 2023-06-03 12:00

终于遇到有人理解我了 小白真的有点迷糊 谢谢mm

这个叫做 提前付清
pay off
两回事儿
maturity interest 和 未付完的本金 UPB 这些 是你房贷 数学 的 inputs 来算你每个月的 还款，
要改变 maturity, 需要专门去改变，他不是 结果，是 input


pwwq 发表于 2023-06-03 12:00

哦哦哦 大概明白了 多谢 多谢

风险怎么样？ 我现在的房贷利率是2.75%
xiaofengxian 发表于 2023-06-03 12:03

这么低的利率不要折腾，老老实实按时付就行了。随便找个稳妥点的大银行存个定期都比它高好多。

风险怎么样？ 我现在的房贷利率是2.75%
xiaofengxian 发表于 2023-06-03 12:03

坚决不能还阿。 赶紧买 tbills, 最保险的投资， 国会刚 raise debt ceiling 了， 没有比 tbills 更保险的了， 可以稍微研究一下。 还可以随时在市场上买卖， 不急需就慢慢 hold 到 mature 就好了， 再买新的。

要recast一下有的银行不主动给你recast，多还本金要自己request recast the loan。月供会将

还了太可惜了！存saving明明利息更高啊！ 但是你非要提前还的话，书面上的mature date不会变的，你只能通过refi来改变书面上的mature date。但是事实上的mature date取决于你balance为零的那一天。假如你天降横财，今天就能全部还清，那今天就是事实上的mature date.

啥意思？哪怕我提前还了本金 该付的利息也一分不能少吗？
xiaofengxian 发表于 2023-06-03 11:38

你下个月付的总额不变，但是里面的利息成分变少了，本金成分变多了呀。

tbills 还免州税， 赶紧买起来.
T-Bill Tax Considerations The interest income that you may receive from investing in a treasury bill is exempt from any state or local income taxes, regardless of the state where you file. However, you will need to report interest income from these investments on your federal tax return

你提前还款， 银行是不会给你重新计算的， 但是你的balance会减少， 每月应付的利息也减少（每个月应付的利息永远是balance乘以利率）， 这样你每月还款额不变的情况下， 就会有多一点钱去还本金， 这样本金就还得更快了。maturity date对你得情况没有意义， 到时候还完了就是还完了。

风险怎么样？ 我现在的房贷利率是2.75%
xiaofengxian 发表于 2023-06-03 12:03

2.75%还要提前还？你的名字是雷锋么？

还了太可惜了！存saving明明利息更高啊！ 但是你非要提前还的话，书面上的mature date不会变的，你只能通过refi来改变书面上的mature date。但是事实上的mature date取决于你balance为零的那一天。假如你天降横财，今天就能全部还清，那今天就是事实上的mature date.
LCMS 发表于 2023-06-03 12:13

也没高多少。5% 定期 一半要交税的。

2.75%还要提前还？你的名字是雷锋么？
leavingroot 发表于 2023-06-03 13:11

2.75% 不值得现在还没错。雷锋？一个是税前一个是税后的

2.75%还要提前还？你的名字是雷锋么？
leavingroot 发表于 2023-06-03 13:11

你赚的利息全部按照最高的marginal的tax rate扣税，而你付的房贷利息只有很小一部分可以deduct。你得算算利率得高到什么程度才划算。

也没高多少。5% 定期 一半要交税的。
yolandos 发表于 2023-06-03 13:14

没错。现在只有最多750k的房贷利息可以deduct。2.75%的话每年mortgage interest两万左右，再加上SALT的1万，也就3万的deduction，比24k的standard deduction就多deduct了6k左右。

取决于你想提前还清贷款还是降低每月的还款数目。如果是前者啥也不用做，如果是后者你可以跟银行联系mortgage recast。

rate这么低不需要提前还本金啊 我是5.99的rate才拼命还

取决于你想提前还清贷款还是降低每月的还款数目。如果是前者啥也不用做，如果是后者你可以跟银行联系mortgage recast。
shoppingspree 发表于 2023-06-03 21:18

请教一下mortgage recasting 怎么弄的？
比如mortgage 100 万，30年贷款利率3%，已经还了5年，一次性还款50万，如果做这个mortgage recasting 怎么算呢？
还是原来的利率3%，剩余的时间25年，只是每月还款少了吗？

请教一下mortgage recasting 怎么弄的？
比如mortgage 100 万，30年贷款利率3%，已经还了5年，一次性还款50万，如果做这个mortgage recasting 怎么算呢？
还是原来的利率3%，剩余的时间25年，只是每月还款少了吗？
moonandsixpence 发表于 2023-06-03 22:28

对，同样的rate和term，因为outstanding principle balance降低了，银行会给你算一个新的monthly payment。大多数银行收一点点费用做这个，我记忆中做过的两家银行是$250样子。

在网站上操作的，试着还了1万的本金，每月还的贷款也没少，remaining term也没少，mature date还是一样的。那我这1万刀还了啥呢？
xiaofengxian 发表于 2023-06-03 11:35

我去年干过，你要是额外还了一部分，那么截止日是不变的，变得是每个月新的还款额（本金+利息数额），你要是打算现在在还清，是可以立即pay off的，但是你网上最好别一下子还到零，最好留个几百块尾巴，mortage公司会来个通知，列出最终的还款余额，那需要去银行wire transfer的，然后 就可以了，最后county也回来封信证明还清了。我就是一把还清了，其实利息不高也是2.75%，15年，但是我懒得折腾了，也没多少钱，存银行扣掉税一个样，而且本身也没多少，联邦都是标准deduc，州每年才允许利息3000左右抵掉收入

.

你下面得payments虽然是一样的 但是分配给本金的数额会增加 所以你最后会提前还完

我也不太懂，但房子如果在持续增值（超过5%）的话，提前还本金不是也相当于投资么……哪怕利率比较低？

楼主这脑子，服了

我不知道 那提前还款的意思是什么呢？比如我今年把剩下的本金全还了 那我难道还要等到2051年mature吗？
xiaofengxian 发表于 2023-06-03 11:55

mature date是你全还完的时候才会变的，现在着什么急