经历大跌，悉尼房价仍被“严重高估”？！专家：还要下跌20%，未来5年走势是这样

2022-10-19 08:10

据Domain报道，全球投资银行瑞银集团(UBS)的一份报告提出，

尽管悉尼的房价近期有所下跌，但仍被“过度高估”。

在最新的年度瑞银全球房地产泡沫指数(UBS Global Real Estate bubble Index)报告中，这座海港城市没有被归为房地产泡沫区，但仍被认为远高于公允价值。

该报告警告称，全球房地产热潮即将结束。

报告指出，受分析的25个城市的房价涨幅达到了2007年以来的最高水平，家庭债务增速也明显快于长期平均水平。由于多年的超低利率，过去10年的房价已与收入和租金脱钩。

但自去年年中以来，在被研究的城市中，抵押贷款利率平均几乎翻了一番，再加上房价居高不下，这意味着一名高技能服务业工作者能负担得起的居住空间比疫情前减少了三分之一。强劲的就业市场也面临摇摇欲坠的风险。

苏黎世的瑞银全球财富管理公司(UBS Global Wealth Management)的首席投资办公室房地产主管Claudio Saputelli在报告中称:“目前金融市场动荡导致的通胀和资产损失正在降低家庭购买力，从而抑制了对额外居住空间的需求。”

“因此，住房作为一种投资的吸引力也在下降，因为许多城市的借贷成本日益超过购房出租投资的收益率。”

报告称，悉尼房价在2020年和2021年飙升逾30%，随后“激进”加息和收紧贷款标准大幅降低了人们的负担能力，并开始推低价格。

悉尼的该指数为1.19。0.5到1.5分被认为估值过高，低于这个值就是公允价值，高于这个值就是泡沫风险。

泡沫风险最高的城市包括多伦多(2.24)、法兰克福(2.21)、苏黎世(1.81)、慕尼黑(1.8)、香港(1.71)和温哥华(1.7)。

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示，悉尼房地产价格被高估了20%至30%。

他说:“对澳大利亚的房地产来说，这是一个持续存在的问题，尤其是悉尼和墨尔本。通常的估值方法，比如比较利率，或者，根据个人意愿对比，平均房价与平均租金的比率，都让它们被高估了。”

“仅仅因为某些因素被高估，并不意味着市场会崩盘……‘泡沫’这个词在澳大利亚被提及了很多次，但‘泡沫’这个词的含义在于，它意味着某样东西价格之高，以至于它不可避免地会崩盘，而事实并未证明是这样。”

Oliver先生预计，随着利率不断上升，潜在买家可以在拍卖中借入和消费的资金减少，房价从峰值到谷底的跌幅将在15%至20%之间。

尽管房价将逐渐接近公允价值，但这仍将使房地产面临负担能力问题。要恢复公允价值，可能需要房价下跌30%，Oliver先生强调，他并未预期会出现这种情况，而这种情况极有可能伴随着失业率上升。

Oliver先生表示:“可能出现的最佳情况是，房价下跌15%至20%，并在5年时间里保持区间波动。”

与此同时，工资上涨，住房建设加快。“这将是一个更好的结果。”

编译：Kate

来源：SMH

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