纽约房地产困境的样板

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EB-5项目的选择，很难对抗经济的大趋势。正如同，我们今天再怎样小心谨慎，也难逃两条杠的宿命。

15/16年，正是中国EB-5投资人对纽约房地产项目趋之若鹜的时期，一个个高大上的项目吸引了绝大多数的中国投资人的眼球。

但是，情况很快在17/18年急转直下，纽约房地产从高峰开始逐渐开始坠落。

从17年起的地皮价格高企，到中国严防资金出境与海外投资，并最终在20年迎来了新冠疫情，逼退了海外买家以及促使转向郊外的居住需求，彻底拖垮了纽约高端住宅行业。

近日，TRD发布了两篇报道，分别涉及Extell当年两大EB-5项目，曼哈顿一号和中央公园一号。

报道I——曼哈顿一号，用355间未售出公寓进行抵押再融资：

近日，Extell分别用242间公寓和一个车库抵押融资了2.17亿，以及113间公寓抵押融资了4900万，估计是用以偿还近期将到期的贷款。这355间公寓，占整个项目的44%。在2019年，Extell曾用整个815单元公寓进行融资，以偿还开发贷款。

该公寓销售已经进行了很长一段时间，这个号称“曼哈顿销售最好的海景公寓”目前只出售了57%的公寓，而且目前正在促销过程中。

TRD指出，美联储正在加息进程中，Extell此番操作，必将面临很大的再融资利息高涨的压力。

报道II——中央公园一号，继续打折出售：

Extell刚刚出售了该栋豪宅的124单元，刚刚超过5000万美金的大平层，11月份纽约最高售价。

但是，该单元标价6600万，类似该栋楼的其他单元，大概打了25%的折扣。5月份，类似单元卖了4800万。上周，122单元卖了4500万，低于开价2000万。

在此之前，该栋楼一共卖了29个单元，均价1520万，共计4.41亿，去年大概卖了5个亿。

但是，这样的折扣将导致Extell的收入远低于预期的40亿美金收入。

在去年的一篇报道里，TRD已经指出，中央公园一号的再融资压力很大，所以Extell宁可打折出售以换取现金应付还款：

下面是TRD的3篇报道链接，有兴趣可以自行阅读相关报道。

报道链接：

https://therealdeal.com/2022/12/13/extell-refinances-355-unsold-units-at-one-manhattan-square-for-266m

https://therealdeal.com/2022/12/13/another-50m-sale-as-barnetts-central-park-tower-discounts-continue

https://therealdeal.com/2021/10/27/why-gary-barnett-is-selling-central-park-tower-at-25-off/

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