全面崩盘？不会！这些原因支撑美国房市坚挺！

事实证明，过去两年是卖家出售房产的最好时机。自大流行开始以来，美国房地产价格上涨了近 40%。但那些令人兴奋的日子可能已经结束，华尔街经济学家预测，随着住房调整的进行，美国房价可能会出现“完全停滞”甚至下跌。

穆迪分析首席经济学家Mark Zandi告诉哥伦比亚广播公司新闻，由于抵押贷款利率和房价上涨给市场带来的负担能力紧缩，全美房价可能下跌约 5%。昨天（8月30日，周二），高盛经济学家预测美国房价2023年将与今年持平，不会上涨也不会下跌。 

在购房者面临大幅上涨的房贷利率之际，房价持平或下跌可以为购房者提供喘息的机会。而且由于潜在购房者的收入跟不上更高的房贷利率和房价的双重打击，一些买家被迫退出了市场。

Zandi 说，由于抵押贷款利率和房价上涨，“买家每月将比一年前多支付 500 到 600 美元的抵押贷款”。“对于许多首次购房者来说，这是负担不起的。”

由于市场的变化，“因此价格必须回升，”他补充道。

Zandi 说，房价下跌最重的，可能发生在大流行最热门的房地产市场，例如美国东南部、德克萨斯州和美国西部山区的城市。 

根据穆迪的数据，北卡罗来纳州夏洛特的房价被高估了 66%，而德克萨斯州奥斯汀的房价被高估了 61%。他们发现，爱达荷州博伊西吸引了在大流行期间从加州搬迁过去的人，该市的房地产估值被高估了 72%。 

房市正在衰落的城市

高盛分析师表示，可能不仅仅是负担能力问题。例如，住房需求激增的部分原因与大流行有关，人们在封锁期间寻求更大的空间。这些人能够远程工作，因此搬到了更便宜的城市，比如人们从旧金山搬到博伊西。 

高盛表示，这些趋势似乎正在消退。数据显示，“这种搬家的潮流已经基本消退，因为在 2020 年和 2021 年经历房屋销售和新建房屋大幅增长的地区，今年正在经历不成比例的房价下跌，”高盛报告指出。 

尽管如此，高盛和穆迪都指出，住房供应短缺仍然是一个问题，这可能会为房价保持稳定提供一些支撑。根据住房政策组织 Up For Growth 7 月份的分析，即使在大流行之前，美国各大城市也没有足够的待售房源，这种情况在大流行期间变得更加恶化。 

Zandi 表示，住房短缺“将有助于支撑住房市场”。但这不会阻止房地产市场的调整。

“这就是为什么这是一个修正，从峰值到谷底下降 5% 到 10%，而不是崩盘，”他说。

Zandi 指出，早在 2008 年金融危机时，房价下跌了近 30%，他预测本轮房市价格不会出现“我们在 10 多年前看到的那种全面崩盘”。 

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