旅游小镇开发商如何转移风险：从自持到先卖后租只运营｜自由谈

文｜张是之

责任编辑｜陈斌

前些年旅游地产、文旅项目很火，在铺天盖地的广告营销轰炸下，周围有不少朋友加入了购置行列。我曾经为之心动，但在分析了其中风险之后还是忍住了。

成功的文旅项目有一些相似点。比如成都的锦里和宽窄巷子、浙江嘉兴乌镇、北京南铜锣巷、重庆磁器口等等，这些成功的项目，要么处于城市繁华的商业地带，要么有着深厚悠久的历史底蕴，或者像乌镇那样，地处江浙沪“金三角”之地。

而那些失败的项目，往往刻意追求远离城市的喧嚣，选择比较偏远的小城小镇。而这些项目，往往一味注重“砸钱”，以为用钱盖一些仿古特色的建筑，就能够成为一种“文化特色”。

最开始时，开发商的投资方式都是用自己的钱来投，相当于自持物业。但是很快，他们发现这种模式风险很高，项目一旦失败，他们便全盘皆输。于是他们放弃自持，而是把与之配套相关的房地产作为一个卖点，先把房子卖出去，然后再回租进行运营。

他们的文案和包装还很有诱惑力，比如业主正常拥有房子的产权，想住的时候过来住。不想住的时候，就把房子交给他们公司来出租，你坐收房租每年还有盈利，加上房子的升值空间，几乎可以说是稳赚不赔。但这背后的真相是，他们用这种方法悄悄实现了风险转移，他们从原有的自持物业重资产模式，转变成为只需要负责运营的轻资产模式。

原来重资产模式下，文旅项目如果失败了就要赔大钱，赔上自己的全部投资。而现在这种轻资产模式下，把风险转嫁给“下家”之后，项目成功了，他们照常赚取收益，而项目一旦失败，他们损失的可能仅仅是一点运营和人力成本，不会大伤元气。

也就是，原来一家公司的总风险，现在转移给了买旅游地产的投资者项目。项目运营成功了，投资者赚一个固定几个百分点的租金，相当于债券的固定收益，当然也不排除还有房子升值部分。但是项目失败了，投资者要承担作为“股东”的责任，收益不仅归零，恐怕房子本身都难以转手，某些地方甚至价值归零都有可能。

最近有报道，大学同宿舍的六名女生合买了一套房子，上演现实版“老友记”。这几个女生一起出去游玩，觉得租房太贵，进而看中了千岛湖某旅游地产一套带院子的房子。

在她们理想的计算方式中，买下这套房子随时可以去住，不住就拿来出租做民宿。假如每个月能租个十来天，就有一万块，一年就十二万，两百万的总房价，年投资回报率是6%。所以在她们看来，这是很划算的一笔投资。

但是很不幸，理想很丰满，现实很残酷。她们只看到了收益，却没有看到背后的风险。

千岛湖名字虽然好听，但它距离杭州市区其实还有两个半小时的车程。再考虑到千岛湖旅游区的季节性，除去雨季、三伏天，以及冷清的冬季，这套房子可以出租的天数，恐怕会严重低于预期。另外，房子未来升值空间有限，因为当地没有其他产业，面临人口净流出、人口老龄化问题，未来转手或困难。

这些风险，对于当地这个项目的运营团队来说，肯定是很清楚的。他们会用最简单的数学计算来告诉你那些看得见的可能收益，而对于看不见的风险，会用话术让你打消顾虑。

经济学上有个“有效市场假说”：资产价格已经反映了关于资产内在价值的所有可得信息。换句话说，市场价格已经消化了所有信息，当然也就包括相应的风险因素。

很明显，这几个女生刚踏上社会，缺乏足够的风险研判能力。她们认为七十多平的房子，还带一个院子，这个价格很便宜，所以才果断买下。

但她们没有想过一个问题，房地产市场上的信息是相对透明的，很多专业的投资者随时都在寻找那些被低估的资产，他们嗅觉非常敏锐。如果有不错的回报率，那么这个房子怎么会轮到她们去旅游的时候才发现呢？

如果这个市场上，有那么多专业投资者都没有参与这么“诱人”的交易，那么这种交易背后一定有什么他们不愿意承担的风险。也就是说，这六个女孩，只计算了收益，而没有充分衡量收益背后的风险。她们用一种自认为的“便宜”和“合算”，承担了项目方悄悄转嫁过来的风险。

所以，懂点经济学还是很有必要。未必能直接帮你赚钱，但让你多一点风险意识，理解“有效市场假说”的话，会帮助你多想几步，或许会帮助你规避风险。

（作者系经济学者）

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