2022年过去的几个月里， 美国利率大涨，美国房市在第一季度经过了利率与房价起飞的阶段，从第二季度开始进入租金共通胀一色的阶段( 请参考我们1月28日首发， 5 月7日重发的文章) 。那么接下来麻州楼市会如何发展，又有哪些区域房价降价压力最大？请看美吉居数据迷最新的分析。2022 第一季度， 大家的共同感受是市场上无房可买。房产买主展开bidding war, 希望在加息大潮前锁定利率。最终效果是：2022 年3月， 美国房价年升值达到了创记录的20.6% 。
2022 第二，三季度的主题是租金共通胀一色。被高涨的自住房房价和利率price out 买房市场的人会租房，因此会推高公寓，尤其是A级和 B级 公寓租金价格。6 月 15日 FED 宣布利率提高0.75 个百分点以后，美国待售房产数量以肉眼可见的速度迅速增加。房产市场迅速降温，不仅是bidding war 基本结束， 各种房市大崩的预言喧嚣日上， 争夺眼球。房市不会继续大涨，并不意味着就会大跌。还可以平盘分化，有些区域补涨， 有些区域回调。美吉居数据迷对未来房市的判断， 更倾向于平盘分化，有涨有跌。如果未来是平盘分化， 美吉居数据迷更想知道的是：麻州哪些区域房市降价危险最高？希望能及时警告这些区域的房主。如果不计划长期持有，穿越低谷， 那么就要加速行动尽快卖。由于成交数量和价格有滞后性， 美吉居数据迷用市场待售房产数量（inventory） 和市场待售房产降价比例（Percent of Properties with Recent Price Reductions）来观察市场。下面是新鲜出炉的2022 年 6 月麻州上市房产数据分析。第一张图是市场待售房产降价比例（Percent of Listings with Price Reductions）， 其中在售房产（listing）数量少于10 的zipcode 不显示数据。上面这两张图里， 红色区域表明市场仍然很热， 降价压力很小。 深蓝色区域代表市场上超过60% 的房子要降价求售， 已经进入熊市。 当前在售房产（listing） 需要降价求售比例最高的10个zipcode 是：不受利率升高影响， 完全不必降价求生的10 个 zipcode 是：下面这张图是市场待售房产数量（inventory）2022 年6月和2019年 6月对比。由于疫情对市区和郊区房产的影响截然不同， 美吉居数据迷用疫情前数据作为基准线， 看看哪些市场的待售房产数量增加很快， 哪些比较少？ 红色区域代表待售房产数量不足疫情前同期30%， 市场仍然稳健， 深蓝色代表待售房产数量已经是疫情前同期2倍甚至更多， 当地房市已经非常危险。 这张图里令人惊讶的是 Nantucket, MA. 美吉居之前关于private listing 的文章里提到过这个小岛， 是超豪华房产遍布，远离红尘的所在。目前这个岛上房产 public listing 数量已经是2019 年疫情前同期的2 倍， 上市天数也已经高达56天。这样的数据， 如果是均价2M或以下的普通市场， 基本意味着降价在即。不过超豪华房产的拥有者处于平流层， 除非是超级政治或者经济风暴， 不然他们很少有降价求售的必要。数据迷只能说， 还要继续观察。
Again， 放大看Boston市区附近市场待售房产数量（inventory）2022 年6月和2019年 6月对比。从这张图上看，曾经备受华裔追捧的 CAMBRIDGE， ALLSTON， BRIGHTON 一带inventory 上升速度很快， 有很大的降价风险。
Inventory 比2019年同期增加比例最多（降价风险最大）的10个镇是FINAL TAKE OUT
美吉居数据迷在2021 年开年文章里提醒大家买房， 原因是FED 大放水。抗疫几个月里，市场上流通的美元30% 是FED 在疫情初期发放的。现在全美房价已经普涨37%， 利率也已经比疫情前还高， 房价继续大涨的基础面已经不存在。房市不会继续大涨，并不意味着会大跌， 还可以平盘分化。历史数据看， 利率快速上涨时期，房屋销售、新房建造和申请房贷的总量都会减少。房产名义价格通常不会下跌，增长率确实会放缓。
房市回归理性之后， 基本面仍然是就业和人口。美吉居数据未来会有更多的数据分析分享给大家。
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