【宏观市场】房地产分化几何？

从历史数据来看，2004年至今二线城市的商品房销售额与房地产开发投资完成额占全国的比例持续上升，一线城市占比下降，而其他城市相对平稳。虽然一线城市房价上涨较快，但其商品房销售面积显著落后或为其占比下降的主要原因。

各能级城市房地产市场分化受到供需与政策两个因素的影响。供需方面，随着城镇化的深入，人口逐渐向高能级城市聚集，但人口流动与土地供应出现了一定背离，高能级城市土地供应更为紧俏。政策方面，一线城市面临“瘦身健体”的要求，而二线城市的规模约束相对较少。2022年以来，一线城市的楼市主要以特殊政策进行定向放松为主，二线城市则出台了更多的整体性放松政策。因而，从未来发展趋势看，二线城市房地产销售额与房地产开发投资完成额占比或仍将保持提升态势，各能级城市的楼市或延续分化。

2023年以来，一线、二线、三线城市商品房成交面积分化较为明显：一线城市成交面积今年整体已超过2019年同期水平，且最近仍保持着上升势头；二线城市近期也几乎和2019年同期持平；只有三线城市表现不及2019年同期水平。

根据各个能级城市当前商品房市场的表现，在中性、乐观与悲观的情景下，2023年全国商品房成交面积同比或录得5.5%、13.5%与-3.0%。其中一线城市更多体现需求拉动，而低能级城市主要受益于较低基数。

房地产市场除在总量上引起市场的重视外，其区域分布的结构分化也同样值得关注。本文通过探讨房地产在各线城市的分化现象，为未来房地产行业在不同区域的发展提供镜鉴。

一、房地产的区域结构：不同能级城市的视角

本文中按照北京、上海、广州、深圳为四个一线城市，其他直辖市与省会城市[1]为二线城市，除上述城市之外的为其他城市，作为划分标准探讨房地产行业的分化问题。

总体来看，2004年至今，二线城市的商品房销售额与房地产开发投资完成额占全国的比例持续上升，一线城市占比下降而其他城市相对平稳。虽然一线城市房价上涨较快，但其商品房销售面积显著落后或为其在总金额中占比下降的主要原因。此外，其他城市房地产市场更易受到不利经济环境的影响。

从商品房销售额来看，所有能级城市在过去近20年中均出现快速上升。2004年至2022年一线、二线、其他城市、全国的商品房销售额年均复合增速分别达到11.3%、18.7%、13.1%和14.4%，其中二线城市增速最高。从各能级城市商品房销售额占比来看，一线城市占比下降而二线城市占比上升，其他城市占比相对稳定。一线城市占比自2004-2007年均值23.9%下降至2018-2021年均值9.3%，同期二线城市占比则由19.8%上升至29.5%，其他城市由56.3%上升至61.2%。值得注意的是，2008年与2022年其他城市占比出现单年大幅下跌，这或表明其他城市商品房销售更易受到不利经济环境的影响。

从商品房销售面积占比来看，一线城市销售面积占比显著下降，二线城市整体持平，其他城市则出现上涨。一线城市销售面积占比自2004-2007年均值12.8%下降至2018-2021年均值2.8%，同期二线城市占比则由23.1%微升至25.9%，其他城市由64.2%上升至71.2%。从各能级城市销售面积增速来看，2004年至2022年一线城市、二线城市和其他城市的年均复合增长率分别为0.03%、9.55%和7.98%，二线城市最高，而一线城市年均复合增长率几乎为零。

从商品房销售价格来看，一线城市的商品房销售价格上升幅度相对较快。2004年至2022年一线、二线与其他城市的商品房价格年均复合增速分别为11.3%、9.4%与6.4%。一线城市房价上涨较快，使得商品房销售额占比下降速度显著慢于相应面积占比下降速度。

在房地产开发投资完成额方面，所有能级城市在过去的近20年中均出现快速上升，2004年至2022年一线、二线、其他城市与全国的房地产开发投资完成额年均复合增速分别达到9.3%、15.5%、12.8%和12.9%，二线城市增速仍为最高。从各能级城市房地产开发投资完成额占比来看，一线城市占比下降而二线城市占比上升，其他城市占比相对稳定。一线城市占比自2004-2007年均值19.8%下降至2018-2021年均值10.2%，同期二线城市占比则由24.6%上升至30.5%，其他城市由55.6%上升至59.2%。值得注意的是，其他城市房地产开发投资额占比并未像房地产销售额一样在2008年出现显著下跌（2007年其他城市房地产开发投资额占比为59.1%，2008年为59.0%），但2022年则由2021年占比的59.5%下降至54.0%。

二、房地产市场的分化

2.1 2023年以来房地产热度持续分化

2023年以来，从30个大中城市商品房成交面积来看，一线、二线、三线城市分化较为明显[2]：一线城市整体超过2019年同期水平，最近仍保持上升势头；二线城市此前因春节因素略低于2019年，但近期几乎和2019年同期持平；三线城市表现欠佳，整体不及2019年同期水平。

2.2 各能级城市分化的原因：供需

各能级城市房地产市场分化或受到供需双重因素的影响。需求方面，随着中国城镇化的快速发展，人口逐渐向高能级城市聚集。一线城市与二线城市[3]常住人口占全国人口比例从2011年的18.6%增长至2021年的22.3%，其中一线城市占比自2011年的5.0%上升至2021年的5.9%；同期二线城市占比自13.6%上升至16.4%。

虽然全国人均GDP增速高于高能级城市，但不同能级间人均GDP差距绝对值仍继续拉大。总量方面，2011年至2021年各个能级城市人均GDP均实现较快增长，一线城市、二线城市与全国的年均复合增长率分别为6.9%、6.8%和8.4%，全国增速快于一线与二线城市。但是由于高能级城市人均GDP的基数水平较高，一线城市、二线城市与全国人均GDP差额绝对值自2011年的5.1万元与1.7万元加大至2021年的9.0万元与2.1万元。

供给方面，相对常住人口的变动趋势，我国土地供应出现了“人地分离”的特点，即人口流动与土地供应出现了一定背离。我们选取住宅用地的成交土地规划建筑面积（以下简称住宅供应面积）作为供应指标，发现一线城市常住人口占全国城镇人口的比例[4]长期高于其住宅供应面积占比，二线城市常住人口占比略高于其住宅供应面积占比。2011年至2021年期间，一线城市住宅供应面积占比平均为1.9%，而人口占比平均为9.5%，是住宅供应面积占比的约5倍。同期二线城市常住人口占比略高于城市住宅供应面积占比，分别为24.8%和20.7%。值得注意的是一线城市住宅供应面积占比自2018年的低点1.6%后回升至2021年的3.2%，出现一定改善迹象。

人均住宅供应面积则更直观地反应出“人地分离”特征。2011年至2021年期间，一线城市人均住宅供应面积平均为0.43平方米，二线城市人均达到1.78平方米。全国数据方面，考虑到农村人口往往有宅基地作为基本住房用地来源，我们以全国城镇人口作为分母来统计全国城市人均住宅供应，同期相应的数值为2.16平方米。

土地出让完成率侧面印证高能级城市土地供应更加紧俏。我们将实际成交土地面积与计划供应土地面积的比例定义为土地出让完成率。2011年至2021年间，一线城市、二线城市和全国城市的平均土地出让完成率分别为89.5%、81.1%和72.1%，土地出让难度越低，则对应的需求相对更为旺盛，供给更加紧俏。

2.3 各能级城市分化的政策原因

发展规划方面，特大城市的规模扩张或受到进一步限制。2022年12月14日，中共中央、国务院印发了《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》[5]，文件提到，“推进超大特大城市瘦身健体，严控中心城市规模无序扩张”，“完善大中城市宜居宜业功能，支持培育新生中小城市”。2022年9月27日，发改委在《应从四大战略重点着力推进中国城市高质量发展》[6]中同样提到要合理调控中国的城市规模，指出城市人口规模已然出现分化，分别是以北上广深为代表的超大特大城市“膨胀病”日趋严重和在西北、东北等地区的城市人口流失现象，并表示未来在人口规模的调控上应引导部分超大特大城市人口适度疏解，引导发展潜力较大的大中小城市人口加快聚集。

房地产调控方面，“因城施策”方针之下，非一线城市购房需求端政策放松幅度更大。2016年3月5日的《政府工作报告》[7]中首次提出“因城施策”方针，报告指出“完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存”。“因城施策”是2016年后房地产政策的新特点，其核心是中央与地方对房地产政策工具归属与运用的再次划分。整体来说，地方政府在房地产需求侧政策制定上有较多的自主权，而中央政府则通过房贷集中度管理、两集中供地等新供给侧工具调控全国房地产市场。

2022年以来随着房地产市场的下行，各地陆续放松需求侧政策以促进房市平稳发展。我们将当前地方主导的工具篮子具体分为限购政策、首套与二套首付、社保要求、认房认贷规定与特殊政策几个维度，其中特殊政策主要包括对市内部分区域或特殊人群具有不同于主城区的限购与贷款等优惠。从梳理的一线与二线城市政策变化来看，一线城市主要以特殊政策进行定向放松为主，二线城市则出台了更多的整体性放松政策。

三、房地产市场的结构性复苏展望

展望未来，二线城市有望在总量上进一步提升份额。首先，二线城市面临的规模约束相对较少，有助于人口向二线城市聚集，故二线城市房地产销售额与房地产开发投资完成额占比或仍将保持提升态势。与一线城市价格驱动不同，二线城市或更依赖成交面积占比的上升。其次，二线城市短期需求侧政策力度较强，前文已经论述不再重复。

具体到今年，各能级城市间分化或将维持年初至今的分化态势。如果假定各线城市2023年的商品房销售面积高于2019年的比例维持至全年，即一线城市好于2019年，二线城市整体略低于2019年，三线城市显著低于2019年的基准情景下，测算得出2023年商品房销售面积同比或达到5.2%的水平。乐观、悲观情景下，各线城市商品销售面积高于、低于基准情景0.5个标准差（2018年至2022年），对应2023年商品房销售面积同比13.5%与-3.0%。其中一线城市更多体现需求拉动，而低线城市或受益于2022年较低的基数。

注：

[1]二线城市包括：哈尔滨、长春、沈阳、石家庄、兰州、西宁、西安、郑州、济南、太原、合肥、武汉、长沙、南京、成都、贵阳、昆明、杭州、南昌、福州、海口、乌鲁木齐、呼和浩特、银川、南宁、天津、重庆。

[2]因数据可得性原因，30个大中城市房地产成交数据中城市划分与本文此前的城市划分略有差异，其中一线城市相同，二线城市略有不同，但仍具有较强的代表性。

[3]由于人口数据可得性问题，本章节二线城市不再包括哈尔滨、长春和沈阳。

[4]考虑到土地出让数据的可比性，在假定农村人口以宅基地为主要住宅用地来源的情况下，本章节的人口占比以全国城镇总人口为分母，而非前文使用的全国总人口为分母。二线城市不包括哈尔滨、长春和沈阳。

[5]资料来源：《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》，中国政府网，[EB/OL]， 2022/12/24[2023/03/30]，http://www.gov.cn/zhengce/2022-12/14/content_5732067.htm

[6]资料来源：应从四大战略重点着力推进中国城市高质量发展，中国发改委，[EB/OL]， 2022/09/27[2023/03/30]，https://www.ndrc.gov.cn/wsdwhfz/202209/t20220927_1336452.html

[7]资料来源：政府工作报告，中国政府网，[EB/OL]， 2016/03/17[2023/03/29]，http://www.gov.cn/guowuyuan/2016-03/17/content_5054901.htm